Erhvervsbeskyttet eller ikke-erhvervsbeskyttet lejemål

Erhvervslejeloven definerer flere forskellige typer af erhvervslejemål, da det er hensigten, at der er nogle typer af erhvervslejemål, der skal nyde større beskyttelse end andre. I denne artikel kan du særligt blive klogere de to mest anvendte typer af erhvervslejemål – nemlig erhvervsbeskyttet lejemål og ikke-erhvervsbeskyttet lejemål.

Udarbejdet af Simon Trolle Markussen

Erhvervsbeskyttet lejemål

Et erhvervsbeskyttet lejemål er et erhvervslejemål, hvor virksomhedens stedlige forbliven i ejendommen er af afgørende betydning for virksomheden, herunder særligt i fohold til tilgangen af kunder. Dvs. at kunderne primært er tilknyttet pga. virksomhedens beliggenhed.

Et erhvervsbeskyttet lejemål er typisk butikker, restauranter, hoteller m.v., men kan også i nogle tilfælde være fysioterapeuter og læger.

Ikke-erhvervsbeskyttet lejemål

Et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål er et lejemål, hvor den stedlige forbliven i ejendommen ikke er af afgørende betydning. En virksomhed der drives fra et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål får derfor typisk deres kunder via annoncering, og hvor placeringen ikke har den store betydning.

Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål er typisk kontorer, produktionslokaler, internetforretninger m.v.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt dit erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet eller ej, er du meget velkommen til at ringe til os på tlf. 45 33 18 30.

Hvilken betydning har det om lejemålet er erhvervsbeskyttet?

Forskellen på et erhvervsbeskyttet og et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål viser sig særligt tilfælde af udlejers opsigelse af erhvervslejemålet. Ved udlejers opsigelse af erhvervslejemål nyder erhvervsbeskyttede nemlig en videre beskyttelse end de ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Dels skal der i flere tilfælde ske en faktisk rimelighedsvurdering af opsigelsen og dels har en erhvervsbeskyttet lejer også ret til erstatning for den kundekreds, som lejer mister ved fraflytningen (tabt goodwill).

En lejer i et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål har dog også ret til erstatning for sit tab ved flytningen, herunder bl.a. for udgifter til flytteomkostninger og driftstab i flytteperioden. Der gælder dog det særlige, at lejers ret til erstatning kan fraviges eller begrænses i erhvervslejekontrakten for så vidt angår ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Dette er ikke tilfældet for erhvervsbeskyttede lejemål, da en sådan aftale vil være ugyldig, og lejer vil derfor have ret til erstatning uanset, hvad der står i lejekontrakten.

Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet kan det heller ikke aftales, at udlejer har adgang til vilkårsændringer i henhold til erhvervslejelovens § 14.

Du skal være særligt opmærksom på, at det i en erhvervslejekontrakt ikke kan aftales, om et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet eller ej. Den kvikke udlejer tænker nemlig, at det bare indføres i lejekontrakten, at parterne er enige om, at lejemålet er ikke-erhvervsbeskyttet. En sådan aftale er nemlig ikke gyldig, da beskyttelsesreglerne om erhvervsbeskyttede lejemål er ufravigelige (det kan dog godt aftales, at lejemålet er erhvervsbeskyttet), hvorfor det som udgangspunkt er ligegyldigt, hvad der aftales i erhvervslejekontrakten herom, da det er de faktiske forhold, der er gældende. Dog vil det ved en efterfølgende vurdering af forholdet naturligvis være et lod på vægtskålen, hvad der er aftalt.