Lejers accept af udlejers opsigelse med krav om erstatning

Skabelon til lejers accept af udlejers opsigelse, men med krav om erstatning

Denne skabelon kan bruges, når udlejer har opsagt lejers erhvervslejemål, og lejer skal svare på opsigelsesskrivelsen. Lejer kan anvende skabelonen, hvis lejer vil acceptere opsigelsen, mod at lejer får en erstatning. Vores guide gør det nemt for dig som lejer at svare på opsigelsen, så du kan overholde fristerne og formkrav i erhvervslejeloven.

Hvad betyder opsigelse?

Opsigelse betyder at lejeforholdet bringes til ophør, og at lejer skal fraflytte inden en nærmere angivet dato. Udlejer kan som udgangspunkt ikke frit opsige erhvervslejemål, da udlejers ret til opsigelse er begrænset af bestemmelserne i erhvervslejeloven.

Hvilke regler gælder der om opsigelse?

Reglerne om opsigelse af erhvervslejemål finder du i erhvervslejelovens kapitel 11, § 60 – § 68.

Kan udlejer opsige et erhvervslejemål?

Ja det kan udlejer godt. Udlejers mulighed for at opsige et erhvervslejemål er dog begrænset i erhvervslejeloven. Loven indskærper, at udlejer kun i visse tilfælde, kan opsige et erhvervslejemål. Reglerne om udlejers mulighed for opsigelse kan ikke fraviges til skade for lejer. Det vil sige, at det ikke kan aftales i erhvervslejekontrakten, at udlejer kan opsige erhvervslejemålet i flere tilfælde end dem der fremgår af erhvervslejeloven. Man kan altså ikke aftale en bredere adgang for udlejer til at opsige lejer.

Hvornår kan udlejer opsige et erhvervslejemål?

Udlejer kan efter erhvervslejelovens § 61 stk. 2 opsige et erhvervslejemål i følgende tilfælde:

1. Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede (erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1)
2. Når udlejer dokumenterer at ejendommen skal nedrives eller ombygges og dette medfører at lejer må fraflytte (§ 61, stk. 2, nr. 2)
3. Når lejer trods udlejers påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden (f.eks. ved støjende adfærd der er til gene for ejendommens beboere eller lignende adfærd der er til væsentlig gene) (§ 61, stk. 2, nr. 3)
4. Når vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra kontrakten (§61, stk. 2, nr. 4)

Der gælder særlige regler om udlejers opsigelse af etablissement lejemål og garager, stalde og lignende

Reglerne findes i erhvervslejelovens § 61 stk. 1, nr. 1 og 2. 

Hvad er etablissement lejemål og hvilket opsigelsesvarsel gælder?

Etablissement lejemål er lokaler der er i tilknytning til banegårde, teatre, forlystelsesparker mv., hvor forretningen er bundet op på det publikum, der besøger banegården, teatret mv. For disse lejemål gælder, at de kan opsiges med 3 måneders varsel fra udlejers side.

Hvilket opsigelsesvarsel gælder der ved garager, stalde og lignende?

Ved garager, stalde og lignende lokaler gælder, at disse kan opsiges med 1 måneds varsel fra udlejers side.

Skal lejer reagere på udlejers opsigelse af erhvervslejemålet?

Ja. Dokumenter.dk anbefaler at du som lejer altid reagerer på udlejers henvendelser. I tilfælde af at dit erhvervslejemål bliver opsagt, er det vigtigt at du tager stilling til opsigelsen, da der er en ultimativ frist i erhvervslejeloven til at gøre indsigelse.

Hvis du er uenig i opsigelsen

Hvis du som lejer har modtaget en opsigelse, som du ikke kan acceptere, er det vigtigt at du gør indsigelse til opsigelsen. Du skal gøre skriftlig indsigelse til opsigelsen senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til dig. Det er vigtigt, at du reagerer inden for fristen på de 6 uger. Hvis du ikke reagerer inden for fristen, vil du som udgangspunkt miste retten til at gøre indsigelse samt retten til erstatning.

I erhvervslejeloven er der ingen regler om hvad din indsigelse skal indeholde, udover at denne skal være skriftlig og være fremsendt inden for 6 ugers fristen. Dokumenter.dk anbefaler dog, at du i indsigelsen begrunder, hvorfor opsigelsen ikke kan godkendes.

Hvis du er uenig i opsigelsen, kan du nemt gøre indsigelse ved at bruge vores skabelon. Du finder skabelonen til indsigelse her.

Hvis du kan acceptere opsigelsen, men vil kræve erstatning

Hvis du kan acceptere opsigelsen af erhvervslejemålet, men vil kræve erstatning, skal du skriftligt gøre udlejer bekendt med dette.

Ved at bruge vores skabelon kan du nemt selv svare på opsigelsesskrivelsen, uden at involvere en advokat, og du sparer både tid og penge. Vores skabelon guider dig igennem, hvad brevet til udlejer skal indeholde, og hjælper dig til, hvordan du skal opgøre dit erstatningskrav overfor udlejer, så du er sikker på at få, hvad du har ret til.

Hvornår kan lejer kræve erstatning?

Lejer har som udgangspunkt ret til at kræve erstatning når udlejer opsiger erhvervslejemålet. Dette fremgår af erhvervslejelovens § 66.

Lejer vil kunne kræve erstatning når:

• opsigelsen ikke sker som følge af lejers misligholdelse (f.eks. manglede betaling)
• når lejemålet ikke er et etablissement lejemål (lokaler der er i tilknytning til banegårde, teatre, forlystelsesparker mv., hvor forretningen er bundet op på det publikum, der besøger banegården, teatret mv.)
• lejemålet ikke er en garage, stald eller lignende
• lejekontrakten er indgået efter d. 1. januar 2000

Kan krav om erstatning fraviges i erhvervslejekontrakten?

Ja. Det er muligt at fravige reglerne om lejers mulighed for at kræve erstatning i erhvervslejekontrakten. Hvis dit lejemål er erhvervsbeskyttet kan reglerne dog ikke fraviges, og du vil have krav på erstatning uanset hvad der står i din erhvervslejekontrakt.

Hvordan opgøres erstatningen og hvad kan du få dækket?

De sædvanlige poster, der tages med i erstatningsopgørelsen, og som du kan få dækket, er:

• Flytteomkostninger
• Værdiforringelse af lejers inventar, installationer og lignende som følge af flytningen
• Værdien efter driftsmæssige afskrivninger af installationer, forbedringer og andre indretninger, som du ikke kan medtage uden væsentligt tab
• Driftstab i flytteperioden (tab som opstår pga. lønudgifter til personale i flytteperioden)
• Andre udgifter som med rimelighed kan henføres til opsigelsen

Disse erstatningsposter fremgår af erhvervslejelovens § 66 stk. 2, nr. 1-6.

Hvis dit lejemål er erhvervsbeskyttet, skal udlejer derudover betale en godtgørelse af værdien for din kundekreds, som du mister som følge af flytningen. Denne godtgørelse beregnes som udgangspunkt som gennemsnittet af virksomhedens seneste 3 års nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.

Hvornår er et erhvervslejemål erhvervsbeskyttet?

Et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet, når virksomhedens stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Dette vil typisk være butikker, restauranter og lignende, der ligger på en central gade, hvor kunderne kommer på grund af virksomhedens beliggenhed.

Hvad skal udlejers opsigelse indeholde?

I erhvervslejelovens § 65 fremgår kravene til udlejers opsigelse.

Udlejers opsigelse skal være skriftlig indeholde følgende:

• Årsagen til at erhvervslejemålet opsiges med henvisning til den relevante bestemmelse i erhvervslejeloven
• Hvornår fraflytning skal ske
• Oplysning om lejers rettigheder efter § 66 og § 67 i erhvervslejeloven (lejers mulighed for at kræve erstatning)
• Oplysning om lejers mulighed for at gøre indsigelse til opsigelsen (§ 65 stk. 2)

Hvis du er udlejer, og ønsker at opsige et erhvervslejemål, kan du finde Dokumenter.dk’s skabelon til opsigelse her.

Skabelonen til lejers accept af udlejers opsigelse er udarbejdet af advokat Simon Trolle Markussen, som har speciale i erhvervslejeret. Simon rådgiver dagligt små og store virksomheder med i forbindelse med opsigelse af erhvervslejemål.