Lejers indsigelse til udlejers opsigelse

Er opsigelsen gyldig?

Har du som lejer af et erhvervslejemål modtaget en opsigelse fra din udlejer, bør du som det første vurdere, om du ønsker at acceptere opsigelsen og flytte, eller om du ønsker at gøre indsigelse mod opsigelsen. Hvorvidt du kan gøre indsigelse mod opsigelsen afhænger af, om udlejers opsigelse er gyldig. Du kan læse mere om udlejers muligheder for at opsige lejemålet i denne artikel om opsigelse af erhvervslejemål.

Kort fortalt skal opsigelsen være skriftlig og indeholde oplysning om opsigelsesgrunden samt lejerens adgang til at gøre indsigelse. Opsigelsesgrunden skal være hjemlet i erhvervslejelovens regler. Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejerens muligheder for at kræve erstatning. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, vil den næsten altid være ugyldig.

Vurderingen af, om udlejers opsigelse er gyldig, er dog ikke altid helt enkel, og vi anbefaler dig derfor at søge juridisk bistand, såfremt du er i tvivl. Det er i den forbindelse vigtigt at holde sig for øje, at lejer og udlejer kan have aftalt særlige vilkår, samt at typen af lejemålet kan have stor betydning for udlejers mulighed for at opsige. Du kan læse mere herom i vores artikel om erhvervslejekontrakter og de forskellige typer af lejemål.

Hvis du som lejer efter nøje vurdering har besluttet at acceptere opsigelsen, kan du ofte rejse et krav om erstatning, hvilket vi har beskrevet i denne artikel. Vær dog opmærksom på, at nogle typer lejemål ikke har krav på erstatning, samt at din ret til erstatning kan være begrænset i din lejekontrakt.

Du kan læse mere om lejers ret til erstatning her.

Ønsker du derimod at gøre indsigelse mod opsigelsen, er der nogle formalia, spilleregler og strategiske overvejelser, som du skal holde dig for øje.

Frister og formalia

Som lejer har du 6 uger fra dagen, hvor du modtager opsigelsen, til at gøre din indsigelse gældende overfor udlejer. Din indsigelse skal være skriftlig. Endvidere er det en god idé at fremsende din indsigelse på en måde, hvorpå du kan dokumentere, at udlejer har modtaget indsigelsen rettidigt – eksempelvis med anbefalet post.

Når udlejer har modtaget indsigelsen, skal udlejer anlægge en retssag ved boligretten senest 6 uger efter, at lejerens indsigelsesfrist er udløbet. Det vil sige, at udlejer senest skal anlægge retssagen 12 uger efter, at du har modtaget opsigelsen. Af denne årsag bør udlejer også fremsende opsigelsen på en måde, hvorpå han kan dokumentere, hvornår lejer har modtaget opsigelsen, ligesom du som lejer bør notere datoen.

Det gør ingen forskel for udløbet af udlejers frist, om du som lejer fremsender indsigelser med det samme, eller om du fremsender indsigelsen i sidste øjeblik. Fremsender du en indsigelse med det samme, får udlejer således blot længere tid til at forberede sin stævning. Generelt er det dog en god idé at gøre indsigelser i god tid – hvis nu uheldet skulle være ude, og posten går forkert.

Der er ikke krav om, at du som lejer skal begrunde din indsigelse, men det vil oftest være en god idé. Dertil bør du forholde sig til, om du har et eventuelt erstatningskrav i forbindelse med opsigelsen, så du ikke fortaber dine rettigheder. Såfremt udlejer indbringer sagen for boligretten, kan det nemlig være fordelagtigt at behandle både spørgsmålet om hvorvidt opsigelsen er gyldig og gældende, samt hvilken erstatning der i så fald kan kræves af udlejer.

For sen indsigelse eller manglende sagsanlæg

Hvis udlejer ikke anlægger retssag ved boligretten inden for fristen, vil opsigelsen være bortfaldet, uanset om opsigelsen ellers måtte være gyldig og velbegrundet. Såfremt udlejer fortsat vil opsige, må udlejer fremsende en opsigelse på ny og afvente lejers indsigelse.

Glemmer eller undlader du som lejer at gøre indsigelse mod opsigelsen eller gøre et erstatningskrav gældende, mister du mulighederne for at gøre indsigelser mod opsigelsens ”materielle gyldighed”. Det betyder, at lejer ikke længere kan gøre indsigelser mod grundlaget for opsigelsen. Lejer kan dog fortsat gøre indsigelser mod opsigelsen, såfremt den ikke overholder de lovbestemte formalia, idet opsigelsen i så fald er ugyldig. Du mister dertil retten til erstatning, hvis du blot forholder dig passivt.

Opsigelse på ukorrekt grundlag

Hvis udlejers grundlag for opsigelsen forsvinder, kan det få indflydelse på lejers rettigheder i det videre forløb. Udlejer kan eksempelvis have opsagt på baggrund af et ønske om selv at benytte det lejede men senere hen fortryde eller ændre sine planer. Tilsvarende kan det få konsekvenser for den udlejer, der har opsagt en ”besværlig lejer” på et tyndt grundlag.

Har du som lejer gjort indsigelser, og verserer der en retssag om opsigelsens gyldighed, vil udlejer naturligvis få svært ved at få medhold i sagen, såfremt udlejer ikke kan dokumentere en gyldig opsigelsesgrund.

Har du derimod accepteret opsigelsen, eller er tvisten om opsigelsen allerede afgjort, vil du kunne kræve erstatning efter de almindelige erstatningsbetingelser, såfremt udlejer i ond tro har fabrikeret en falsk opsigelsesgrund eller har undladt at oplyse dig om, at opsigelsens grundlag er bortfaldet inden din fraflytning.

Er du mistroisk overfor udlejers opsigelsesgrund, kan det derfor være nødvendigt at gøre indsigelser mod opsigelsen, hvis du vil bibeholde din mulighed for at blive i lejemålet. Du opnår nemlig ikke en genindtrædelsesret til lejemålet, såfremt du først har accepteret opsigelsen eller har undladt at gøre indsigelser.

Konklusion

Hvis du som lejer modtager en opsigelse fra din udlejer, bør du reagere hurtigt, så du ikke fortaber dine rettigheder.

Dertil er dine rettigheder meget forskellige, afhængigt af hvilken type lejemål du har, samt hvad du har aftalt i din lejekontrakt. Det kan derfor være en god ide, at du hurtigt igangsætter undersøgelser af dine muligheder, inden du forhastet gør indsigelser mod en opsigelse eller blot accepterer den.

På Dokumenter.dk kan du finde skabeloner, som du kan bruge, hvis du som lejer enten vælger at gøre indsigelse til udlejers opsigelse, eller hvis du vil acceptere udlejers opsigelse og gøre krav på erstatning.

Vi har også skabeloner til udlejers opsigelse på grund af nedrivning, eller på grund af at udlejer selv skal benytte det lejede. Har du yderligere spørgsmål, som ikke er blevet besvaret i ovenstående, er du naturligvis velkommen til at kontakte os på 45331830 eller kontakt@dokumenter.dk.