Hvad er processen ved afståelse af erhvervslejemål

Hvad er en afståelse af et erhvervslejemål?

En afståelse betyder blot en overdragelse. Et erhvervslejemål er et lejemål, der bliver benyttet af lejer til andet end beboelse. En afståelse af et erhvervslejemål er derfor en overdragelse af et lejemål, der benyttes til andet end beboelse. Ved en overdragelse af et erhvervslejemål overdrager du selve erhvervslejekontrakten og alle de rettigheder og forpligter, der er tilknyttet denne. Du kan derfor firkantet sagt sige, at du ved en afståelse blot skifter lejer ud i erhvervslejekontrakten.

Du kan læse mere om de generelle betingelser for afståelse af erhvervslejemål her.

Hvilke parter er der ved en afståelse af et erhvervslejemål?

Udtrædende lejer er den eksisterende/oprindelige lejer, der ønsker at sælge sit lejemål, og dermed overdrage lejekontrakten til en ny lejer. Den udtrædende lejer bliver derfor også ofte kaldt sælger.

Indtrædende lejer er den nye lejer, der ønsker at købe erhvervslejemålet og dermed indtræde i erhvervslejekontrakten. Den indtrædende lejer bliver derfor også ofte kaldt køber.

Udlejer er ofte ejeren af ejendommen, hvor erhvervslejemålet er beliggende. Udlejer er den samme både før og efter afståelsen. Udlejer skal i stort set alle tilfælde godkende en afståelse. I nogle tilfælde kan udlejer endda kræve betingelserne for erhvervslejemålet ændret.

Administrator er en rådgiver og sagsbehandler, som udlejer kan tilknytte for at varetage den løbende drift af sine erhvervslejemål. Hvis udlejer har en administrator tilknyttet, er det derfor også ofte administrator, der forestår kommunikationen på vegne af udlejer i forbindelse med en afståelse. Det er ikke et krav, at der skal være en administrator. Større ejendomsselskaber og andelsforeninger, der er udlejere, har ofte en administrator tilknyttet.

Advokater kan også være tilknyttet processen ved en afståelse. Det kan være som repræsentant for udtrædende lejer, indtrædende lejer og/eller udlejer. Advokater hjælper typisk med udarbejdelsen af de nødvendige dokumenter og ved en eventuel forhandling i forbindelse med lejemålets betingelser eller godkendelse af den indtrædende lejer.

Mægler kan være tilknyttet i den indledende fase af en afståelse. En mægler kan tilknyttes af den udtrædende lejer (sælger) til at formidle afståelsen og dermed salget af erhvervslejemålet. Mæglers opgave i forbindelse med afståelsen er derfor at finde en indtrædende lejer/køber til erhvervslejemålet. Mange mæglere tilbyder også at udarbejde købsaftalen vedrørende afståelsen.

Hvad er processen ved afståelse af erhvervslejemål?

Når lejer ønsker at afstå sit erhvervslejemål, er det første, lejer skal gøre at gennemgå sin erhvervslejekontrakt for at se, om der er aftalt tilladelse til afståelse. Udgangspunktet er, at lejer har tilladelse til afståelse i henhold til erhvervslejelovens § 55. Typisk er det anført i erhvervslejekontrakten, om lejer må afstå sit lejemål eller ej, men hvis der ikke er aftalt noget i kontrakten, så har lejer altså tilladelse til det.

Når lejer har fundet ud af, at der er tilladelse til afståelse, så skal der findes en køber. Dette kan lejernaturligvis gøres selv, men hvis dette ikke er muligt, kan lejer med fordel kontakte en mægler med speciale i afståelse af erhvervslejemål eller udbyde sit lejemål til salg på en online portal som f.eks. respace.dk.

Når lejer har fundet en køber og dermed en indtrædende lejer, så skal vilkårene for afståelsen forhandles på plads, herunder naturligvis prisen og overtagelsesdagen. Andre vilkår, der måske skal aftales, kan være, om lejers/sælgers virksomhed, der drives fra lejemålet, skal være inkluderet i overdragelsen, herunder navnet, hjemmesiden, personalet m.v.

Hvis den udtrædende lejer og den indtrædende lejer kan blive enige om vilkårene for afståelsen, skal disse formaliseres i en købsaftale vedrørende afståelsen. Du kan købe en skabelon til købsaftale her.

Samtidig kan den udtrædende og den indtrædende lejer anmode udlejer om godkendelse af den indtrædende lejer, da dette typisk ofte er et krav. Hvis retten til afståelse falder tilbage på erhvervslejelovens § 55, skal udlejer godkende den indtrædende lejer. Dog kan udlejer kun nægte godkendelse, hvis der er vægtige forhold, der begrunder dette, herunder f.eks. at indtrædende lejer har dårlig økonomi eller har en manglende erhvervserfaring inden for den relevante branche. Du kan købe en skabelon til anmodning om godkendelse af indtrædende lejer her.

Når udlejer har godkendt den indtrædende lejer, skal der laves et tillæg til erhvervslejekontrakten. Dette tillæg kaldes også en allonge. Allongen til erhvervslejekontrakten skal angive og formalisere, at den udtrædende lejer overdrager erhvervslejekontrakten til den indtrædende lejer. Det er ofte udlejer eller udlejers administrator eller advokat, der udarbejder allongen til afståelse. Du kan købe en skabelon til allonge til erhvervslejekontrakt her.

Herefter kommer selve overdragelsen, hvor den udtrædende lejer overdrager nøglerne til erhvervslejemålet til den indtrædende lejer.

Depositum i forbindelse med afståelse

Et forhold i processen, der ofte giver anledning til forvirring er, hvordan depositum i erhvervslejemålet skal behandles ved afståelse. Mange tror fejlagtigt, at udlejer skal betale depositum tilbage til den udtrædende lejer, og at den indtrædende lejer skal betale et nyt depositum.

Den mest korrekte måde at håndtere depositum på er dog, at den indtrædende lejer refunderer depositum til den udtrædende lejer, og at udlejer derfor ikke indblandes i depositummet i forbindelse med afståelsen.

Dette skyldes, at depositum er et vilkår (en rettighed og forpligtelse) i erhvervslejekontrakten, der overdrages på linje med alle øvrige vilkår. Da erhvervslejekontrakten fortsætter ved en afståelse, er det derfor også det eksisterende depositum, der bør fortsætte. Dette betyder, at indtrædende lejer indtræder i udtrædende lejers betaling af depositum, og den indtrædende lejer bør derfor refundere det betalte depositum til udtrædende lejer.

Har du spørgsmål til processen omkring afståelse af erhvervslejemål, er du altid velkommen til at kontakte Dokumenter.dk. Vores juridiske telefoniske hotline sidder klar til at besvare spørgsmål alle hverdage fra 9-15. Du er også altid velkommen til at skrive til os på kontakt@dokumenter.dk.