Afståelse af erhvervslejemål

Hvad er en afståelse?

En afståelse af et erhvervslejemål er et salg af et erhvervslejemål og dermed i princippet et salg og overdragelse af selve erhvervslejekontrakten.

Når man som indtrædende lejer køber et erhvervslejemål, indtræder man derfor også i den eksisterende erhvervslejekontrakt og dermed som udgangspunkt i samtlige rettigheder og forpligtelser, som den eksisterende og udtrædende lejer har.

Den indtrædende lejer indtræder i den gældende leje, depositum, anvendelse m.v., men overtager også eventuel vedligeholdelsesforpligtelse (vedligeholdelsesefterslæb), reetableringspligt, istandsættelsespligt ved fraflytning m.v.

Når man indtræder som ny lejer ved en afståelse, er det derfor meget vigtigt, at man nøje har gennemgået den gældende og eksisterende erhvervslejekontrakt samt erhvervslejemålets stand, så man er vidende om hvilke forpligtelser, der bliver overtaget, herunder om der er eventuelle latente forpligtelser i den nærmeste fremtid eller ved fraflytningen, fordi den udtrædende lejer f.eks. har forsømt sin vedligeholdelsespligt.

Ved en afståelse er det tillige vigtigt at forholde sig til, om det alene er erhvervslejemålet, der overdrages, eller om der er tale om en hel virksomhedsoverdragelse, hvor der tillige overdrages inventar, medarbejdere, navn, hjemmeside m.v. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis det er en café eller en restaurant, der afstås.

En afståelse er en overdragelse af et erhvervslejemål og dermed en overdragelse af erhvervslejekontrakten fra den udtrædende lejer til den indtrædende lejer.

Har man altid ret til afståelse?

I erhvervslejelovens § 55 er der vedtaget en ret for en lejer af et erhvervslejemål til afståelse. Men det er vigtigt at have for øje, at denne regel er fravigelig. Dette indebærer, at der i erhvervslejekontrakten godt kan aftales, at lejer ikke har ret til afståelse, eller at lejer kun har ret til afståelse i særlige tilfælde eller efter en bestemt særlig procedure. Det er derfor vigtigt, hvis man ønsker at afstå sit erhvervslejemål, at man om det første gennemgår sin erhvervslejekontrakt for eventuelle særlige klausuler om afståelse, idet disse gyldigt kan vedtages.

Hvis der ikke er aftalt noget, eller der er aftalt ret til afståelse, så kan udlejer alligevel have en ret til at nægte afståelsen. Dette kræver, at udlejer har vægtige grunde til at nægte afståelsen, herunder på grund af den indtrædende lejers dårlige økonomi eller manglende erfaring med branchen, som er relevant for erhvervslejemålet.

Processen for en afståelse

Hvis du overvejer en afståelse, er det sædvanligt med følgende proces:

1. Gennemgå erhvervslejekontrakten for eventuelt forbud/særregler for afståelse
2. Find en køber (eventuelt gennem en mægler)
3. Anmod udlejer om godkendelse af køberen som indtrædende lejer
4. Indgå en købsaftale med nærmere vilkår for købet, herunder købesum, overtagelsesdag m.v.
5. Indgå en allonge til den eksisterende erhvervslejekontrakt, hvor udlejer officielt tiltræder og indtrædende lejer indtræder i erhvervslejemålet
6. Overdrage nøgler m.v.

Du kan læse mere om processen for afståelse af erhvervslejemål her.

Hvilke dokumenter skal bruges?

Når du har fundet en køber til dit erhvervslejemål, har du behov for enkelte dokumenter, der kan formalisere afståelsen. For det første er der behov for en anmodning til udlejer om godkendelse af den potentielle køber. Herefter er der behov for en købsaftale mellem udtrædende lejer/sælger og indtrædende lejer/køber. Til sidst er der behov for en allonge (tillæg) til erhvervslejekontrakten, hvor det formaliseres, at lejeren skifter, og udlejer har godkendt dette.

Du skal altså bruge følgende dokumenter:

• Anmodning til udlejer om godkendelse af indtrædende lejer
• Købsaftale
• Allonge (tillæg) til erhvervslejekontrakt vedr. afståelse

Hos Dokumenter.dk kan du finde skabeloner til alle dokumenterne og aftalerne, der er nødvendige i forbindelse med en afståelse. Nedenfor kan du finde en oversigt over links til alle de relevante links. Hvis du jævnligt har brug for dokumenter inden for erhvervslejeretten, kan du tillige med fordel købe et abonnement til alle dokumenter, hvor du får fri adgang i et helt år.