Sådan opsiger du som udlejer et erhvervslejemål

Udlejers opsigelse af erhvervslejemål

Ønsker du som udlejer at opsige et erhvervslejemål, skal det ske i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 61.

Som udlejer kan du frit opsige såkaldte etablissementslejemål og lejemål, der alene benyttes til garager, stalde og lignende. Andre lejemål (hvilket udgør langt hovedparten af erhvervslejemålene i Danmark) kan alene opsiges med en af de grunde, som er oplistet i erhvervslejelovens § 61, stk. 2.

De grunde udlejer gyldigt kan anvende for opsigelsen er:

1. Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede

2. Når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes

3. Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden

4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet

Når du som udlejer opsiger et erhvervslejemål, skal du overholde en række formelle krav, herunder:

• Oplyse lejer om årsagen til opsigelsen

• Oplyse lejer om lejers mulighed for at gøre indsigelse

• Oplyse om lejers mulighed for at kræve erstatning

Opsiges en lejer fordi erhvervslejemålet skal nedrives eller ombygges, skal du som udlejer samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler, som kan anvendes af lejer.

Vores skabelon overholder naturligvis ovenstående krav, så det eneste du skal gøre, er at gennemgå og besvare de spørgsmål, som du bliver stillet i vores guide.

Opsigelsen skal enten sendes som quickbrev og meget gerne både rekommanderet og med afleveringsattest. Du kan også tillige med fordel sende opsigelsen pr. mail, hvor du anmoder lejer om kvittering for modtagelse og læsning. Hvis opsigelsen overbringes af dig personligt, skal lejeren kvittere for modtagelsen.

Når du har gennemgået vores guide, modtager du en skræddersyet opsigelsesskrivelse, der dog tillige leveres i en Word-format, så det fortsat nemt kan tilrettes.

Processen ved opsigelse af erhvervslejemål

Når du som udlejer opsiger et erhvervslejemål, er det som beskrevet ovenfor vigtigt, at du opfylder de formelle krav i henhold til erhvervslejeloven. I opsigelsesskrivelsen skal lejer bl.a. have oplyst lejers mulighed for at gøre indsigelse til opsigelsen og lejers mulighed for at kræve erstatning.

Når lejer har modtaget en opsigelse af sit erhvervslejemål har lejer nemlig 6 uger fra modtagelsen til skriftligt at gøre indsigelse til opsigelsen. Der er ikke nogen nærmere formelle krav til indsigelsen andet end at den skal være skriftligt og være kommet frem til udlejer senest 6 uger efter lejer har modtaget opsigelsen. Hvis udlejer herefter ønsker at fastholde opsigelsen af erhvervslejemålet, skal udlejer anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter at lejers 6 ugers frist er udløbet – dvs. senest 12 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejer.

Lejer kan også vælge at acceptere opsigelsen, men kræve erstatning for opsigelsen. I henhold til erhvervslejelovens § 66 har en lejer af et erhvervslejemål nemlig ret til erstatning ved opsigelse. Det tab som lejer kan få erstattet dækker bl.a.

1) lejerens flytteudgifter,

2) værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,

3) værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering,

4) driftstab i normal flytteperiode,

5) lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand og

6) andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, har lejer tillige ret til at få erstattet den goodwill og kundekreds, som lejer mistet, ved at skulle fraflytte sit erhvervslejemål.

Inden du som udlejer opsiger et erhvervslejemål, er det derfor vigtigt at overveje omfanget af lejers krav på erstatning, så du som udlejer ikke bliver mødt med en uforudset udgift.

Lejers ret til erstatning kan fraviges eller begrænses i erhvervslejekontrakten. Dette gælder dog ikke ved de erhvervsbeskyttede lejemål, da lejers ret til erstatning er ufravigelig for disse typer af erhvervslejemål.

Hvis opsigelsen sker som følge af, at lejer ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, har lejer ikke ret til erstatning.

Lejer skal som i alle andre erstatningsretlige situationer forsøge at begrænse sit tab mest muligt, ligesom det er lejer, der har bevisbyrden for det tab, som lejer kræver.

Er opsigelsen rimelig?

I flere situationer kan udlejer kun opsige et erhvervslejemål, hvis opsigelsen er rimelig. Om opsigelsen er rimelig eller urimelig skal vurderes ud fra en vurdering af begge parters forhold, og dermed er det en vurdering og et konkret skøn af, om det er mest rimeligt, at lejer for lov til at blive i erhvervslejemålet eller om det er mest rimeligt ud fra udlejers hensyn, at udlejer får lov til at overtage erhvervslejemålet.

De situationer hvor der skal foretages en rimelighedsvurdering er:

• Ved opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål.

• Ved opsigelse af ikke erhvervsbeskyttede lejemål, når udlejer opsiger med begrundelsen om, at udlejer selv skal bruge erhvervslejemålet.

Du finder vores guide og skabelon til udlejers opsigelse af erhvervslejemål her.