Når lejer ikke betaler leje i erhvervslejemål

Lejers betalingsmisligholdelse

En udlejer kan som klar hovedregel ophæve en erhvervslejekontrakt, hvis en lejer efter påkrav ikke har betalt leje til tiden.

Der gælder imidlertid særlige krav til både udlejers påkrav og ophævelse, før udlejers ophævelse af en erhvervslejekontrakt er gyldig, og udlejer dermed kan få lejer udsat af lejemålet.

Påkravet

Udlejer kan kun ophæve en erhvervslejekontrakt på grund af manglende lejebetaling, hvis udlejer forinden ophævelsen har afgivet korrekt påkrav. En forudsætning for, at udlejer kan afgive påkrav er, at lejer normalt betaler leje til tiden. I modsat fald kan en udlejer i værste fald anses for stiltiende at have accepteret en generel aftale om forsinket betaling af lejen.

Et påkrav skal være skriftligt og skal udtrykkeligt angive, at erhvervslejekontrakten ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden udløbet af påkravsfristen. Fristen for betaling af lejerestancen skal minimum være 3 dage efter, at lejeren har modtaget påkravet. Udlejer skal i den forbindelse sikre sig dokumentation for, at påkravet er kommet frem til lejer.

Et gyldigt påkrav om betaling af leje kan først afsendes efter sidste rettidige betalingsdag. Hvis det er aftalt, at lejen skal betales hver den 1. i måneden, er sidste rettidige betalingsdag den 3. hverdag efter den 1. i måneden. Der gælder særlige regler for beregning af hverdage ved helligdage mv. Før afsendelsen af et påkrav skal udlejer derfor være meget opmærksom på, hvilken dag der er den korrekte sidste rettidige betalingsdag.

Udlejer kan i påkravsskrivelsen kræve et gebyr for påkravet. Hvis lejer har betalt den forfaldne leje inden modtagelsen af påkravet, men efter sidste rettidige betalingsdag og efter påkrav er fremsendt, bør det fremgå af påkravet, at lejer fortsat skal betale påkravsgebyret inden udløbet af påkravsfristen.

Du kan læse mere om påkravsskrivelse her.

Ophævelsen

Hvis udlejer har afgivet korrekt påkrav, og lejer ikke har betalt lejerestancen inden udløbet af påkravsfristen, kan udlejer ophæve erhvervslejekontrakten og angive en frist for, hvornår lejer skal fraflytte lejemålet. I princippet kan udlejer fastsætte denne frist, således lejer skal fraflytte straks.

Det må klart anbefales, at udlejer sender ophævelsen skriftligt og henviser både til påkravet, og at ophævelse sker i henhold til erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 1. Ophævelsen må først afsendes efter påkravsfristen er udløbet. Endvidere skal udlejer oplyse, at sagen overgives til fogedretten, hvis lejer ikke er fraflyttet lejemålet inden fristens udløb. Også her skal udlejer sikre sig dokumentation for, at ophævelsen er kommet frem til lejer.

Det vil altid være en konkret vurdering, om udlejer kan ophæve lejemålet, hvis lejer betaler den forfaldne leje kort til efter udløbet af påkravsfristen eller ophævelsen.

Du kan læse mere om udlejers ophævelse her.

Du kan læse mere om udlejers mulighed for udsættelse af lejer ved en fogedforretning her.

Konklusion

Dokumenter.dk har udarbejdet påkravs- og ophævelsesskrivelser for udlejer, der gør det nemt at overholde de formelle krav til ophævelsen, som erhvervslejeloven og praksis opstiller.

Hvis du er i tvivl eller har spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte vores juridiske hotline på 45331830 eller kontakt@dokumenter.dk.