Udlejers ophævelse af erhvervslejemål

Lav nemt skrivelse om ophævelse af erhvervslejemål

Denne skabelon kan bruges, når udlejer ønsker at ophæve et erhvervslejemål. Udlejer ønske om ophævelse kan skyldes, at lejer ikke har betalt leje til tiden eller at lejer har misligholdt sine forpligtigelser i henhold til erhvervslejekontrakten på anden vis. Vores guide sikrer, at du som udlejer nemt og hurtigt kan udarbejde en ophævelsesskrivelse, og at denne indeholder de nødvendige informationer.

Hvad er en ophævelse?

Udlejers ophævelse betyder, at erhvervslejekontrakten ophører øjeblikkeligt, og at lejer derfor straks skal fraflytte erhvervslejemålet. Ophævelse fra udlejer kan ske, når lejer har misligholdt sine forpligtelser væsentligt i henhold til erhvervslejekontrakten.

Hvornår kan udlejer ophæve et erhvervslejemål?

Efter erhvervslejelovens § 69, stk. 1 kan udlejer ophæve lejeaftalen, når enten lejer ikke har betalt husleje eller anden pligtig penge ydelse til tiden, eller når lejer har tilsidesat sine forpligtelser på anden vis.

Lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse

Udlejer kan ophæve erhvervslejemålet, hvis lejer ikke har betalt skyldig leje og andre pengepligtige ydelser (f.eks. a conto varme, vand, depositum mv.). Dette kræver, at udlejer har fremsendt gyldigt påkrav til lejer, og givet lejer en frist til at indbetale det skyldige. I påkravet skal det samtidig fremgå, at lejemålet vil blive ophævet i henhold til erhvervslejelovens § 69 stk. 1, nr. 1, hvis lejer ikke betaler inden fristens udløb.

For at der kan ske ophævelse, kræver det, at lejer fortsætter med at undlade at betale efter påkravet er kommet frem til lejer. Lejers manglende betaling af leje er den hyppigste årsag til, at udlejer ophæver erhvervslejemål.

Lejers anden form for væsentlig misligholdelse

Udlejer kan ophæve erhvervslejemålet, hvis lejer væsentligt har tilsidesat sine forpligtelser i henhold til erhvervslejekontrakten. Eksempler på dette kan være:

• At lejer har benyttet det lejede til noget andet end det aftalte
• Hvis lejer fraflytter i utide
• Når lejer vanrøgter det lejede
• Hvis lejer modsætter sig at udlejer kan få adgang til det lejede, og udlejer har ret til dette
• I tilfælde hvor lejer overlader brugen af det lejede til andre
• Hvis lejer tilsidesætter god skik og orden f.eks. ved stærkt støjende adfærd
• Når lejer ikke holder lejemålet åbent og i forsvarlig drift

(listen er ikke udtømmende – erhvervslejelovens § 69 stk. 1, nr. 1-11 regulerer i hvilke tilfælde udlejer kan ophæve erhvervslejemålet)

Hvad skal der stå i en ophævelsesskrivelse?

Ophævelsen skal først og fremmest henvise til det udsendte påkrav, og angive hvorfor lejemålet ophæves. Dette kan som nævnt ske enten fordi lejer ikke har betalt skyldig leje mv. eller, hvis lejer har misligholdt sine forpligtelser væsentligt i henhold til erhvervslejekontrakten.

Vores skabelon gør det let for dig at lave en ophævelsesskrivelse, hvor alle relevante informationer fremgår. Dokumentet guider dig igennem, så du kan føle dig tryg og er sikker på, at din ophævelsesskrivelse lever op til kravene i erhvervslejeloven.

Bestemmelserne om ophævelse finder du i erhvervslejelovens kapitel 12, § 69 – 72.

Dokumenter.dk anbefaler, at du tager disse punkter med i din ophævelsesskrivelse:

1. Der skal være en henvisning til påkravet du tidligere har fremsendt
2. Årsagen til hvorfor erhvervslejemålet ophæves
3. At lejer straks skal fraflytte – og senest på en angiven dato og klokkeslæt
4. At nøglerne til lejemålet skal afleveres
5. En opgørelse af skyldig leje (hvis lejer er ophævet på denne baggrund)
6. Oplysning om at lejer stadig er bundet til at betale leje indtil normalt opsigelsesvarsel
7. Varsel om, at hvis lejer ikke fraflytter frivilligt vil sagen overgives til fogedretten

Hvordan skal ophævelsen sendes?

Dokumenter.dk anbefaler, at ophævelsen sendes på følgende måde, så du er sikker på at ophævelsen kommer frem til lejer, og lejer er bekendt med denne:

• Som anbefalet quickbrev
• Som brev med afleveringsattest
• Som e-mail med kvittering
• Som brev der overbringes hvor lejer kvitterer

Hvornår kan udlejer sende ophævelsen til lejer?

Ved betalingsmisligholdelse kan udleje først ophæve erhvervslejemålet, når der er gået tre dage fra påkravet er kommet frem til lejer, og lejer forsat ikke har betalt til skyldige beløb til udlejer.

Hvis påkravet omhandler lejers væsentlige misligholdelse af erhvervslejekontrakten (f.eks. hvis lejer benytter det lejede til andet end det aftalte), kan udlejer først ophæve lejer tre dage fra påkravet er kommet frem til lejer, og hvis lejer ikke har rettet sin adfærd ind.

Du skal som udlejer sikre dig, at påkravet kommer frem til lejer, da dette er en forudsætning for at kunne ophæve erhvervslejemålet. Den nemmeste måde at sikre at påkravet kommer frem er, ved at sende påkravet som anbefalet quickbrev, brev med en afleveringsattest eller lignende som nævnt i afsnittet ovenfor.

Hvornår skal lejer fraflytte?

Når lejemålet ophæves, skal lejer fraflytte straks. Lejer er dog fortsat forpligtet til at betale leje mv. for tiden indtil lejer kunne flytte med aftalt varsel (dvs. det varsel der fremgår af erhvervslejekontrakten). Udlejer skal bestræbe sig på at genudleje erhvervslejemålet hurtigst muligt og iagttage sin tabsbegrænsningspligt.

Hvad betyder tabsbegrænsningspligt?

Det betyder at udlejer skal foretage sig noget aktivt for at få genudlejet erhvervslejemålet, så lejer ikke ender med flere omkostninger end nødvendigt. Hvis udlejer får genudlejet erhvervslejemålet, inden lejer er frigjort (i henhold til sit almindelige opsigelsesvarsel), skal lejeindtægten modregnes i udlejers krav overfor lejer.

Hvad er forskellen på ophævelse og opsigelse?

Ved ophævelse skal lejer fraflytte erhvervslejemålet straks som følge af lejers manglende betaling af leje eller som følge af lejers væsentlige misligholdelse af kontrakten. Ophævelse kan sidestilles med at kontrakten ”rives i stykker” uden noget varsel. Ofte vil udlejer have sendt lejer at påkrav forinden, så lejer har haft mulighed for at rette for sig.

Ved opsigelse får lejer et varsel til at flytte ud af erhvervslejemålet. Opsigelse sker ikke nødvendigvis som følge af lejers misligholdelse, men kan også ske fordi udlejer for eksempel selv ønsker at benytte det lejede, eller fordi ejendommen skal nedrives. Opsigelse sker dermed i henhold til en aftale og med et aftalt opsigelsesvarsel.