Tilbud til lejerne om at overtage ejendommen (Tilbudspligt)

Tilbud til lejerne om at overtage ejendommen (Tilbudspligt)

Et brev til lejerne om tilbudspligt er en meddelelse, som sendes til de nuværende lejere af en ejendom, hvor udlejeren har indgået en betinget købsaftale om at sælge ejendommen. I henhold til Lejelovens kapitel 24 er udlejeren forpligtet til at tilbyde lejerne muligheden for at overtage ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til en tredjepart.

Brevet informerer lejerne om den forestående ejendomsoverdragelse og giver dem mulighed for at danne en andelsboligforening og overtage ejendommen under de samme vilkår som den potentielle køber, som udlejeren allerede har indgået en aftale med. Lejerne har derfor førsteret til at købe ejendommen.

Hvornår gælder en tilbudspligt?

Når udlejer ønsker at overdrage en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse, gælder tilbudspligten, når ejendommen indeholder minimum 6 beboelseslejligheder. Er der derimod tale om overdragelse af en ejendom, der også anvendes til andet end beboelse, skal ejendommen indeholde minimum 13 beboelseslejligheder, før tilbudspligten finder anvendelse. Dette følger af Lejelovens § 196, stk. 2.

Det skal bemærkes, at tilbudspligten ikke er individuel, hvorfor den skal overholdes over for samtlige lejere i ejendommen, som hermed får mulighed for sammen at danne en andelsboligforening og overtage ejendommen.

Tilbudspligten går ifølge Lejelovens § 197, forud for rettigheder over den pågældende ejendom uanset deres stiftelsestidspunkt, medmindre der er tale om rettigheder, som er stiftet og tinglyst tidligere end 3. maj 1979.

Ifølge Lejelovens § 196, stk. 5 gælder tilbudspligten også, selvom ejendommens ejer iværksætter udstykning, arealoverførsel eller matrikulering.

Hvornår gælder der ingen tilbudspligt?

Der gælder ingen tilbudspligt, hvor en ejendom er opdelt i ejerlejligheder jf. Lejeloven § 196, stk. 3, 1. pkt. Dog gælder der visse undtagelser hertil i Lejeloven § 196, stk. 3, 2. pkt.

Tilbudspligten gælder ej heller, når erhververen af ejendommen er:

• staten, kommunen eller et godkendt saneringsselskab,
• familiært beslægtet med udlejer,
• hidtidig medejer af ejendommen eller
• modtager ejendommen gennem arv.

Sådan opfyldes tilbudspligten

Ifølge Lejelovens § 199, stk. 1 opfyldes udlejers tilbudspligt ved, at udlejer fremsætter tilbud om overtagelse af ejendommen med henblik på dannelse af en andelsboligforening over for samtlige af ejendommens lejere. Ved udlejers fremsættelse af et tilbud til lejerne om overtagelse af ejendommen, skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at dette kan ske på samme vilkår, som gælder for øvrige potentielle erhververe.

Når udlejer har fremsat tilbud om overtagelse af ejendommen til lejerne og givet sædvanlige oplysninger om ejendommen, har lejerne 10 uger til at acceptere eller afvise tilbuddet. Ligger juli måned inden for disse 10 uger, rykkes fristen en måned frem, idet der ses bort fra juli ved fristberegningen.

For at opfylde tilbudspligten skal udlejer fremsende sædvanlige oplysninger om ejendommen til lejerne senest samtidig med afgivelse af tilbuddet om overtagelse af ejendommen, herunder oplysninger om:

• Ejendommens driftsudgifter
• Ejendommens lejeforhold
• Saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

I tilfælde af, at lejerne ikke kan dokumentere, at de som andelsboligforening kan betale den af udlejer påkrævede købesum for ejendommen, kan udlejer afvise lejernes (andelsboligforeningenens) accept af tilbuddet om overtagelse af ejendommen jf. Lejelovens § 199, stk. 5.

Den nye andelsboligforening skal betale de samlede omkostninger ved sælgers (udlejers) overdragelse af ejendommen, så sælger (udlejer) ikke stilles dårligere rent økonomisk ved at overdrage ejendommen til lejerne (andelsboligforeningen) frem for at sælge den til anden side.

Accepterer lejerne (andelsboligforeningen) ikke udlejers tilbud om overtagelse af ejendommen, kan ejendommen overdrages til anden side, såfremt skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter, at udlejer har fremsat tilbud til lejerne om overtagelse.

Reglerne om tilbudspligt i Lejelovens kapitel 24, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Udlejers manglende iagttagelse af tilbudspligten

Iagttager udlejer ikke tilbudspligten og overdrager i stedet ejendommen til anden side uden forinden at have fremsat tilbud til lejerne om overtagelse som andelsboligforening, kan lejerne vælge at anlægge sag mod udlejer med påstand om, at udlejer overholder sin tilbudspligt ved nu at tilbyde overtagelse af den pågældende ejendom som andelsboligforening på trods af overdragelsen til anden side. Imødekommes denne påstand, skal lejerne tilbydes at købe ejendommen til samme købesum, som udlejer netop har solgt den for til anden side.

Bliver udlejer nødt til at overholde tilbudspligten på trods af, at vedkommende allerede har solgt ejendommen til anden side, kan udlejer risikere at blive erstatningsansvarlig over for den eksterne køber, som i god tro har købt ejendommen af udlejer. Derfor er det helt centralt, at man som udlejer, der ønsker at overdrage en ejendom, undersøger, om tilbudspligten i det konkrete tilfælde skal overholdes. Ellers kan det ende med at koste udlejer dyrt.

Hvem har udarbejdet brevet til lejerne vedr. tilbudspligt på Dokumenter.dk?

Brevet til lejerne med tilbud om at overtage ejendommen er udarbejdet af Mathias Tegen og Synne Høj Nørgaard.

Mathias og Synne er advokater med speciale i fast ejendom og har omfattende erfaring indenfor boliglejeret, erhvervslejeret og transaktioner.

Mathias og Synne arbejder til dagligt hos advokatfirmaet Donatzky & Partnere i København.