Varsling af omkostningsbestemt leje for lejemålet

Brev til lejer med varsling af omkostningsbestemt leje for lejemålet

Brevet til lejerne med en varsling af omkostningsbestemt leje for lejemålet anvendes til at informere lejerne om kommende ændringer i lejeomkostningerne baseret på faktiske omkostninger ved drift af ejendommen, som udlejeren vil pålægge lejerne.

Efter hvilke regler fastsættes min husleje?

Ved udlejning af et privat lejemål, fastsættes huslejen efter bestemmelserne i lejeloven.  Der findes grundlæggende tre metoder til at fastsætte lejen:

1. Omkostningsbestemt leje
2. Leje efter det lejedes værdi
3. Fri lejefastsættelse

Først og fremmest afhænger lejefastsættelsen af, hvornår ejendommen, som lejemålet er beliggende i, er opført.

Alle private udlejningsboliger beliggende i ejendomme opført efter 31. december 1991, udlejes efter fri lejefastsættelse. Her kan udlejer således frit fastsætte lejens størrelse.

For ejendomme opført før 31. december 1991 gælder andre regler, og lejefastsættelsen afhænger i denne forbindelse af, om ejendommen er beliggende i en kommune, der er reguleret eller ureguleret.

Uregulerede kommuner omfatter:

• Billund
• Fredensborg
• Greve
• Holstebro
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

I de uregulerede kommuner fastsættes huslejen på baggrund af reglerne om ”det lejedes værdi”, mens den som udgangspunkt fastsættes efter reglerne om ”omkostningsbestemt leje” i de regulerede kommuner. Der gælder dog undtagelser hertil.

Omkostningsbestemt husleje

Udgangspunktet i de regulerede kommuner er, at lejen fastsættes efter omkostningsbestemt husleje. Dette betyder, at lejen fastsættes på baggrund af de udgifter udlejer har til driften af ejendommen. Udgifter til driften kan blandt andet omfatte skatter, afgifter, renovation, administration, fællesbelysning og vicevært.

Ud over driftsudgifterne, kan udlejer medregne et kapitalafkast, der som hovedregel udgør 7 % af ejendommens offentlige værdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15 almindelige vurderinger af landets faste ejendomme. Når lejen skal fastsættes efter omkostningsbestemt husleje, er der således et loft for, hvor høj huslejen må være.

Eksempel på udregning af omkostningsbestemt leje

Beregning af den omkostningsbestemte leje sker ved, at udlejer udarbejder et driftsbudget for hele ejendommen, hvorefter udgifterne fordeles på de enkelte boliger. Fordelingen sker på baggrund af boligernes indbyrdes værdi eller areal, afhængigt af hvad der er mest retvisende.

En udlejer ejer en ejendom med mere end 6 lejligheder, som alle reguleres som omkostningsbestemt leje. Ejendommens samlede vurdering er 5 mio. kr.

For at finde den omkostningsbestemte leje udarbejder udlejer først et samlet driftsbudget for hele ejendommen. I dette eksempel forventes de samlede årlige driftsomkostninger for ejendommen at være 250.000 kr.

Vælger udlejeren at tillægge lejen det maksimale afkast på 7 % af ejendomsværdien på 5 mio. kr., vil udlejeren maksimalt kunne tillægge lejen 350.000 kr. i afkast.

(5 mio. kr. i samlede årlige driftsomkostninger for ejendommen x 0,07 som udtryk for et afkast på 7 % af ejendommens værdi = 350.000 kr. i årligt afkast på ejendommen)

Udlejeren kan herved højst tage 600.000 kr. i leje pr. år for den samlede ejendom.

(250.000 kr. i samlede driftsomkostninger + 350.000 kr. i afkast = 600.000 kr. samlet årlige omkostningsbestemte leje for hele ejendommen)

Den samlede husleje på ejendommen fordeles herefter på de enkelte lejligheder ud fra boligernes indbyrdes værdi eller areal, afhængigt af hvilken metode der anses for mest retvisende.

Er der f.eks. 10 lejemål af samme størrelse, der vurderes at have samme værdi, fordeles den samlede husleje ligeligt på de enkelte ejendomme.

I dette eksempel vil det svarer til en årlig leje pr. lejlighed på 60.000 kr. eller 5.000 kr. månedligt.

(600.000 samlet årligt husleje for ejendommen / 10 lejligheder = 60. 000 kr. årlig leje pr. lejlighed)

(60.000 kr. i årlig leje pr. lejlighed / 12 mdr. = 5.000 kr. i mdr. leje pr. lejlighed)

Undtagelser til reglerne om omkostningsbestemt huslejefastsættelse

Der gælder en række undtagelser til udgangspunktet om, at huslejen for lejemål beliggende i regulerede kommuner, fastsættes på baggrund af omkostningsbestemt leje. I stedet fastsættes huslejen i disse lejemål efter det lejedes værdi eller fri lejefastsættelse.

Undtagelserne til omkostningsbestemt lejefastsættelse i regulerede kommuner omfatter:

• Småhuse, der den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre lejemål: Huslejen for disse lejemål fastsættes på baggrund af det lejedes værdi.
• Lejemål der har gennemgået en gennemgribende forbedring: Huslejen for disse lejemål fastsættes på baggrund af det lejedes værdi.
• Enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen: Huslejen for disse lejemål fastsættes på baggrund af det lejedes værdi.
• Ejendomme opført efter 31. december 1991: Huslejen kan, som nævnt. i disse lejemål fastsættes frit.

Formalia ved varsling af omkostningsbestemt lejeregulering

Når man lejer et lejemål, hvor lejen tager udgangspunkt i omkostningsbestemt huslejefastsættelse, skal man være opmærksom på, at huslejen kan stige, hvis ejendommens driftsudgifter stiger. Udlejer kan således varsle lejeforhøjelse, hvis lejen ikke dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og kapitalafkastet af ejendommens værdi. I så fald skal udlejer sende en varsling til lejerne om, at der vil ske regulering af den omkostningsbestemte leje.

I lejeloven opstilles visse formelle krav til udlejers varsling af omkostningsbestemt leje. Hvis udlejer ikke overholder disse krav, risikerer udlejer, at huslejenævnet tilsidesætter varslingen som ugyldig.

Der gælder forskellige regler afhængigt af, om ejendommen har en beboerrepræsentation eller ej.

NB! Denne skabelon er udarbejdet til brug for ejendomme, hvor der ikke er en beboerrepræsentation.

I ejendomme uden en beboerrepræsentation kræves for, at varslingen er gyldig, at der oplyses og redegøres for budgetter og for ejendommens samlede driftsudgifter og driftsindtægter.

På denne baggrund får lejerne mulighed for at forstå, på hvilket grundlag lejen er opgjort, idet lejeforhøjelsen skal baseres på den samlede stigning i driftsudgifter i forhold til de samlede driftsindtægter.

Lejer skal have besked om en huslejestigning minimum tre måneder forud for stigningen.

I forbindelse med varslingen af huslejestigningen, skal udlejer give lejerne en indsigelsesvejledning. Hvis lejerne vælger at gøre indsigelse, skal tvisten indbringes for Huslejenævnet, som herefter træffer afgørelse om lejefastsættelsens gyldighed.

Hvem har udarbejdet varslingen af omkostningsbestemt leje på Dokumenter.dk?

Varslingen af lejer med indførelsen af omkostningsbestemt leje er udarbejdet af Mathias Tegen og Synne Høj Nørgaard.

Mathias og Synne er advokater med speciale i fast ejendom og har omfattende erfaring indenfor boliglejeret, erhvervslejeret og transaktioner.

Mathias og Synne arbejder til dagligt hos advokatfirmaet Donatzky & Partnere i København.