Fremleje af erhvervslejemål

Hvad er fremleje af erhvervslejemål?

Fremleje er, når en lejer af et lejemål, videreudlejer lejemålet til en anden person. Lejer bliver således selv ”udlejer” samtidig med, at vedkommende fortsat er lejer selv. For at undgå forvirrende navngivning kalder man den originale lejer for ”fremlejegiver” og den nytilkomne lejer for ”fremlejetager”.

Rækkefølgen bliver derefter: Udlejer -> lejer/fremlejegiver -> fremlejetager.

Den vigtigste grundregel der gælder for fremleje er, at fremlejetager aldrig får en bedre ret overfor udlejer, end fremlejegiver har. Det betyder eksempelvis, at selvom fremlejegiver ikke kan opsige fremlejetager, kan udlejer fortsat opsige fremlejegiver, hvorved fremlejetager bliver tvunget til at flytte, uanset anden aftale med fremlejegiver.

Har lejer ret til at fremleje?

Udtrykket ”fremleje” fremgår flere steder i erhvervslejeloven, men loven hjemler ikke en bestemt ret eller særlig adgang til at fremleje sit erhvervslejemål til andre.

Det betyder, at medmindre udlejer og lejer har aftalt regler for fremleje i erhvervslejekontrakten eller i øvrigt, har lejer ingen ret til at fremleje erhvervslejemålet.

Hvor finder jeg en fremlejekontrakt og hvad skal den indeholde?

Der eksisterer ikke en ”standard” fremlejekontrakt. Fremleje er omfattet af erhvervslejelovens almindelige regler, hvorfor man som udgangspunkt blot kan benytte en almindelige erhvervslejekontrakt, og tilpasse den jf. nedenstående.

Overvejer du at fremleje dit lejemålet, bør du dog læse din egen lejekontrakt grundigt igennem, da fremlejetager som nævnt ovenfor, ikke kan stilles bedre end du selv er.

At fremlejetager ikke kan opnå bedre ret end fremlejegiver betyder dog ikke, at du frit kan love fremlejetager alverden, uden at dette får konsekvenser for dig. Alle fremlejegivers løfter/aftaler med fremlejetager er nemlig fortsat bindende i aftaleforholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager. Fremlejetager kan blot ikke påberåbe sig disse rettigheder overfor udlejer. I praksis kan dette medføre, at fremlejegiver bliver erstatningsansvarlig overfor fremlejetager, hvis fremlejegiver har ”lovet” for meget i fremlejekontrakten, som fremlejegiver ikke kan holde.

Tilsvarende er eventuelle pligter forbundet med lejemålet fortsat gældende, uanset om fremlejegiver husker at tilføje pligterne til fremlejekontrakten eller ej.

Fremlejegiver kan derfor let komme til at bringe sig selv i misligholdelse i forhold til både udlejer og fremlejetager, såfremt fremlejegiver ikke nøje synkroniserer fremlejekontrakten med den originale lejekontrakt.

Det er endvidere vigtigt, at fremlejegiver præciserer i fremlejekontrakten, at der er tale om et fremlejeforhold, hvorved en opsigelse af hovedlejekontrakten fra udlejers side betragtes som en gyldig adgang for lejer/fremlejegiver til at opsige fremlejeforholdet.

I øvrigt agerer lejer jo i et fremlejeforhold lige pludselig også som udlejer, og der skal derfor i fremlejekontrakten tages hensyn til alle de samme forhold, som der er i et almindeligt erhvervslejeforhold. I den forbindelse er der ikke noget til hinder for, at fremlejegiver stiller større krav til fremlejetager, end udlejer har stillet til fremlejegiver.

Hvad kan aftales?

Grundlæggende er der fuld aftalefrihed i forhold til fremleje, da erhvervslejeloven som sagt ikke indeholder en ret til fremleje. Derfor er det vigtigt, at man som udlejer præciserer og konkretiserer reglerne for fremleje, såfremt man ønsker at give lejer tilladelse til fremleje.

Såfremt du er udlejer, er det generelt en god idé, at, tilladelsen til fremleje gøres betinget af, at udlejer skriftligt godkender fremlejeforholdet.

Udlejer bør f.eks. sikre sig, at det er en betingelse for fremleje, at udlejer forinden godkender den fremlejetager, som lejer har tænkt sig at fremleje erhvervslejemålet til. Godkendelsen kan eventuelt ske i overensstemmelse med principperne om afståelse i henhold til erhvervslejelovens § 55.

I så fald kan parterne aftale, at udlejer kun kan nægte godkendelse, hvis der er vægtige grunde hertil, som f.eks. fremlejetagers økonomiske soliditet og faglige kvalifikationer. Såfremt fremlejetager er et selskab, bør det aftales, at også er den daglige leders personlige og faglige kvalifikationer, samt den daglige leders varige tilknytning til selskabet, bliver taget i betragtning. På denne måde sikrer udlejer sig mod, at lejer fremlejer lejemålet til en fremlejetager, der ikke kan drive lejemålet på en tilfredsstillende vis, hvilket kan skade værdien af lejemålet.

Er fremlejetager derimod en ganske solid lejer, kan det eventuelt aftales, at fremlejetager har ret til at indtræde i erhvervslejemålet, såfremt dette opsiges eller ophæves som følge af fremlejegivers misligholdelse. Dette kan være fornuftigt, da fremlejegivere sjældent har samme interesse i lejemålet, så snart lejemålet er fremlejet.

Derudover er det som udlejer en god idé at tilføje til lejekontrakten, at lejer har en pligt til at udarbejde en skriftlig fremlejekontrakt, samt at lejer har pligt til at fremsende en kopi af fremlejekontrakten til udlejers godkendelse.

Læs mere om erhvervslejekontrakt her.

Må man fremleje til en højere leje?

Da der grundlæggende er aftalefrihed, kan fremlejegiver frit vælge at fremleje erhvervslejemålet til en højere leje og indkassere differencen som gevinst.

Derfor bør man som udlejer overveje at aftale, at udlejer er berettiget til at lade lejen i henhold til lejekontrakten stige, såfremt fremlejegiver fastsætter en højere leje i fremlejekontrakten, end der er i originallejekontrakten. Omvendt kan udlejer også have en interesse i at forbyde lejer (fremlejegiver), at fremleje lejemålet til en lavere pris end udlejer har fastsat, idet udlejer herved risikerer en devaluering af markedslejen for lejemålet.

Du kan læse mere om markedsleje i erhvervslejemål her.

Lovens undtagelse om aftalt ret til fremleje

Selvom fremleje er meget løst reguleret i erhvervslejeloven, indeholder erhvervslejeloven dog en bestemmelse, der beskytter lejers/fremlejegivers ægtefælle, jf. erhvervslejelovens § 54.

En lejer/fremlejegiver kan ikke fremleje et erhvervslejemål uden sin ægtefælles samtykke, hvis fremlejeforholdet vil medføre enten, at ægtefællerne ikke længe kan drive deres fælles virksomhed i lejemålet, eller såfremt den anden ægtefælles virksomhed ikke længere vil kunne drives i erhvervslejemålet.

Beskyttelsen er dermed rettet mod ægtefællerne i erhvervslejemål, og har ikke direkte påvirkning på forholdet mellem udlejer og lejer. Dog bør en fremlejetager sikre sig, at fremlejegiver har den fornødne tilladelse fra fremlejegivers ægtefælle, såfremt ægtefællerne begge har erhverv i lejemålet. Bestemmelsen suppleres af de øvrige regler om ægteskabets retsvirkninger m.v.

Konklusion

Selvom fremlejeforhold kan virke simple, er fremlejeforhold ofte mere komplicerede at manøvrere i, end almindelige lejeforhold, særligt for fremlejegiver. Derudover medfører de komplicerede forhold, at udlejer ofte skal holde tungen lige i munden, for at sikre og fastholde sin ret, når lejer pludseligt trækker en tredjemand ind i lejeforholdet.

Hos Dokumenter.dk kan du finde en skabelon til en erhvervslejekontrakt, som du let kan gøre til en fremlejekontrakt.

Hvis du jævnligt har brug for dokumenter inden for erhvervslejeretten, kan du tillige med fordel købe et abonnement til alle vores dokumenter, hvor du får fri adgang i et helt år.

Kontakt vores juridiske hotline på 45331830 eller kontakt@dokumenter.dk, hvis du har spørgsmål.