Samejeoverenskomst

Udfyld skabelon til samejeoverenskomst/samejeaftale online 

En samejeoverenskomst kaldes også en samejeaftale eller samejekontrakt. En samejeoverenskomst er en aftale mellem parter, der i fællesskab ejer noget sammen. Det drejer sig sædvanligvis om en fast ejendom, f.eks. en lejlighed, et sommerhus eller et hus, som parterne ejer i sammen.

Parterne kan være ugifte samboende par, familiemedlemmer, vennepar, privatpersoner eller virksomhedsejere, der ejer en del af samme bygning.

Samejeaftalen indeholder de aftaler, der laves omkring den bolig, parterne ejer sammen, f.eks. boligarealets fordeling, brugsret, økonomi, forpligtelser mv, og tillige hvordan en part kan udtræde af samejet og sælge på forhåndsaftalte og gensidigt bindende vilkår, der sikrer ro og forudsigelighed for alle parter om samejet.

Hos Dokumenter.dk kan I nemt og sikkert lave en samejeoverenskomst. Vores guide sikrer, at I får oprettet en klar samejeaftale med de aftaler, I har brug for, så I undgår unødig tvivl og konflikt i de situationer, der kan opstå, når man ejer noget sammen.

Når I har gennemført guiden, og betalt for dokumentet, modtager I et link til download i Word. Det gør det nemt at rette og tilføje oplysninger direkte i dokumentet.

Hvad er en samejeoverenskomst/samejeaftale?

En samejeoverenskomst eller en samejeaftale er en skriftlig aftale mellem parter, der ejer noget sammen. Samejeaftalen indeholder de aftaler og vilkår, som vedrører samejet, og er parternes kontrakt på, hvordan de skal forholde sig til de situationer, der kan opstå, når man ejer noget sammen.

Samejeaftalen beskriver økonomien, adgangen og hvilke arealer, parterne hver især kan råde over, f.eks. hvem der må bruge hvilken del af haven og kælderrummene. Den beskriver også, hvordan vedligeholdelse af ejendommen skal foregå og besluttes, og ikke mindst hvordan økonomien til f.eks. nødvendige renoveringsprojekter skal fordeles.

Endelig indeholder samejeaftalen en klar beskrivelse af, hvordan parterne kommer ud af samejet, enten ved at denne ene part sælger sin andel til den anden eller en tredjemand, fastsættelse af principperne for prisfastsættelsen, og hvordan samejet helt ophører.

Ønsker du et sikkerhedsnet for, at den anden samejepart opfylder sine økonomiske forpligtelser, så du ikke kommer til at skulle betale det hele selv, kan I aftale, at der gives den anden samejepart en officiel og tinglyst ret til at få ubetalte udlæg til et vist beløb dækket ved misligholdelse og salg – en såkaldt gensidig pantstiftende sikkerhedsstillelse.

Med en tinglyst sikkerhedsstillelse har I dokumentation for jeres ret til at få dækket jeres udlæg før eventuelle senere optagne lån i den andens anpart af samejet.

Hvem kan oprette samejeoverenskomst/samejeaftale?

Det er ejerne af et sameje, der kan oprette en samejeaftale.

Samejeaftaler kan med fordel oprettes af:

• Kærestepar, der køber bolig sammen
• Vennepar, der køber et sommerhus sammen
• Familieboliger, hvor flere generationer køber bolig sammen
• Ejere af en flerfamiliebolig.
• Virksomshedsejere, der køber fast ejendom sammen

Hvorfor skal man oprette en samejeoverenskomst/samejeaftale?

Dokumenter.dk anbefaler, at hvis du ejer noget af større værdi sammen med andre, så bør I lave en samejeaftale og få klare aftaler for den praktiske og juridiske håndtering af samejet.

I skal fra start af lave klare aftaler for, hvordan I skal bo og eje sammen. Derved undgår I situationer med tvivl eller uenighed om, f.eks. hvordan økonomien deles, hvem der må bruge hvilke arealer, og hvordan en af jer kommer videre.

Derudover er det vigtigt, at I har klare aftaler om, hvornår og med hvor meget udgifterne til boligen fordeles.

Uden en samejeaftale kan det blive en dyr fornøjelse, hvis den ene af parterne i samejet ikke overholder sin del af aftalen.

Betaler den ene f.eks. ikke sin andel af afdragene på fælleslånet, kan den anden komme til at stå med hele lånet selv, alternativt kan det ende med, at boligen må sælges på tvangsauktion.

Selvom du og din partner har været sammen i mange år, kan I komme i en situation, hvor I må skilles. Og har I ikke lavet aftaler om, hvordan I går hver til sit, og hvordan økonomien omkring samejet deles, kan det ende med konflikt og uvenskaber.

Man bør derfor lave en samejeaftale, mens man er gode venner. Er I først raget uklar om et eller andet, er det erfaringsmæssigt vanskeligt at finde et fælles standpunkt igen og vanskeligt at finde en konstruktiv måde at komme videre på enten sammen eller hver for sig.

Hvis f.eks. den ene af jer har indskudt flere penge kontant ved købet, men realkreditinstituttet har krævet, at I ejer boligen i lige sameje – dvs. 50/50 – således, at der er sikkerhed for lånet. Da I ikke har indskudt det sammen kontantbeløb i ejendommen, kan der nemt opstå konflikt omkring økonomien, hvis I skal ophæve samejet. Her er det vigtigt at have klare aftaler.

Eksempel

Du og din kæreste har fundet drømmeboligen – et dejligt hus med have og masser af plads til jeres fremtidige familie. Du har været på arbejdsmarkedet en del år og har en pæn opsparing, som også stammer fra den arv, du netop arvet fra din gamle mormor. Du har derfor DKK 800.000 stående til huskøbet. Din kæreste er nyuddannet og kommer ind i fællesskabet uden formue.

Huset, I gerne vil købe, koster DKK 3,5 mio. 

Banken har som krav for at ville låne jer penge til købet krævet dels, at I kan stille kontant DKK 700.000 i udbetaling og dels, at I bliver registreret som ejere af ejendommen og på lånet. Det er derfor naturligt for dig, at du bruger DKK 700.000 af din opsparing til at opfylde bankens kontante krav. De resterende DKK 100.000 af din opsparing bliver brugt til køb af nye vinduer og døre til boligen. I bliver begge registreret som ejere af huset og på lånet.

Desværre er det ikke lykken at bo sammen, og allerede efter 5 måneder ønsker I ikke længere at bo sammen.

Du har mulighed for at blive boende og vil gerne købe din nu eks-kæreste ud, men til hvilken pris og hvad med dit kontante bidrag til boligkøbet og renoveringen – du betalte jo DKK 800.000 alene.

Uden en samejeaftale med klare aftaler om, hvordan og til hvilken pris I skal købe den anden part ud, kan I nu ikke blive enige om, hvilken værdi handlen skal ske til.

Du ønsker naturligvis ikke at betale for meget, særligt ikke når det er dig, der har betalt for både nye vinduer og døre og den kontante udbetaling. Din nu eks-kæreste kan slet ikke se, at du ikke skal betale hende for, at ejendommen er blevet mere værd, f.eks. på grund af renoveringerne, eller få ejendommen vurderet af et par ejendomsmæglere og du så bare betaler hende halvdelen, af den værdi ejendomsmæglerne sætter.

Konflikten optrappes, og I ender med at blive rigtig uvenner, og du må have rettens hjælp til at få løst situationen.

Har I derimod lavet en samejeaftale, så har du og din kæreste fået skrevet ned, at du har indskudt DKK 700.000, og at du har afholdt udgifterne til nye vinduer. I aftalen har I skrevet ned, at din kæreste derved har lånt DKK 400.000 af dig – for så står I lige i samejet. Samtidig har I lavet en klar aftale om, hvordan I kan ophæve samejet, og til hvilken pris eller beregningsmetode du kan købe din kæreste ud af boligen.

I går stadig fra hinanden, men konflikten omkring samejet er afviklet med klare aftaler og retningslinjer for, hvordan I håndterer konflikten.

Hvad indeholder en samejeoverenskomst/samejeaftale?

Samejeaftalen indeholder bestemmelser om

• Samejets genstand – hvad er det I ejer sammen
• Udgiftsfordeling – hvordan er ejendommens økonomi, og hvordan skal udgifterne fordeles
• Acontobetalinger – hvornår skal der betales og hvordan
• Samejemøder – hvor ofte skal I mødes omkring samejet, og hvad kan I beslutte på møderne
• Tegningsregel – kan I forpligte hinanden ved f.eks. at købe noget til ejendommen
• Regnskab – årlig opgørelse af udgifterne til samejet
• Hæftelse – hæfter I begge for lån, og hæfter I ligeligt eller efter en anden fordelingsnøgle.
• Brugsret – hvem må bruge/benytte hvilke områder
• Vedligeholdelse – hvordan vedligeholder I ejendommen, og hvordan beslutter I, hvad der skal vedligeholdes
• Overgang af ejerandele, død, forkøbsret medslagsret m.v. – hvordan kommer I ud af samejet
• Pantsætning – kan der optages lån i ejendommen, og hvem hæfter
• Ændringer – hvordan ændres samejeaftalens bestemmelser
• Tinglysning – skal samejeaftalen tinglyses i det officielle register for ejendommen, Tingbogen, så alle kan se, hvordan ejerskabet er fordelt
• Misligholdelse – hvordan gør I, hvis den ene part ikke overholder sin del af aftalen, herunder også de økonomiske aftaler
• Tvister – Hvordan løses konflikter, og skal de f.eks. kunne indbringes for domstolene
• Underskrifter – parternes underskrifter

Ugifte samlevende par har typisk ikke behov for helt så mange klausuler, fordi de har adgang til de samme arealer. De deler typisk udgifterne via en fælles budgetkonto, og behovet for planlagte arbejdsweekender sker mere på ad hoc-basis. Samejemøderne kan f.eks. oftest klares på et lidt mere uformelt plan, som f.eks. over aftensmaden.

Hvordan bliver en samejeoverenskomst/samejeaftale gyldig?

Samejeaftalen skal underskrives og dateres af parterne.

Det er ikke et krav, at samejeaftalen bliver tinglyst. Ofte vælger ugifte samlevende ikke at tinglyse aftalen, men blot at gemme den til evt. intern brug, når de har dateret og underskrevet aftalen.

Skal man tinglyse en samejeoverenskomst / samejeaftale?

Ønskes samejeaftalen registreret officielt, herunder særligt hvis det aftales, at parterne skal have en gensidig pantstiftende sikkerhed i hinandens ejerandel, skal aftalen tinglyses hos Tinglysningsretten. Tinglysning af en samejeaftale koster tinglysningsgebyret på DKK 1.850. Er der derudover en pantstiftende sikkerhedsstillelse tilknyttet samejeaftalen, skal der betales et variabelt tillæg på 1,5% af pantsikkerheden.

Hver faste ejendom i Danmark er registreret med matrikelnummer og adresse, og man kan via www.tinglysningen.dk se dels, hvem der ejer en ejendom, men også se hvilke dokumenter, gældsposter og aftaler der ligger på ejendommen.

En samejeaftale kan med fordel tinglyses, for at andre end parterne kan se, hvordan og hvem der kan bestemme over ejendommen. Det kan også være vigtigt, at samejeaftalen tinglyses, så den ene ejers kreditorer kan se, at det kun er en del af ejendommen, deres debitor ejer.

Ejer du en andel af en fast ejendom, anbefaler Dokumenter.dk, at du overvejer at tinglyse samejeaftalen. Så undgår du dels, at aftalen bliver væk og dels, at der er klarhed – også overfor tredjemand – om hvordan jeres sameje er sammensat.

Samejeoverenskomsten eller samejeaftalen er udarbejdet advokat Mette Beck Kofoed. Mette beskæftiger sig med rådgivning af private. Begge har mangeårig erfaring med ejendomshandler og stiftelse af samejeaftaler for private og erhvervsdrivende.