Købsaftale – fast ejendom | Purchase Agreement

Online skabelon til købaftale – fast ejendom

Skal du sælge eller købe et hus, lejlighed, sommerhus eller grund bør du lave købsaftale. En købsaftale er den skriftlige aftale, der beskriver de vilkår og betingelser, der er gældende for handlen. Købsaftalen underskrives af køber og sælger.

Et køb af en ejendom kan ske både med og uden en ejendomsmægler. Er handlen en familieoverdragelse, er der sjældent en ejendomsmægler involveret.

Hos Dokumenter.dk kan du nemt og sikkert lave en købsaftale. Vores guide sikrer, at du får en købsaftale på de vilkår og betingelser, som ejendommen ønskes handlet under. Du vælger selv i guiden, om dokumentet skal være en Købsaftale – fast ejendom på dansk eller en Purchase Agreement på engelsk.

Når du har gennemført guiden, og betalt for dokumentet, modtager du et link til download i Word. Det gør det nemt at rette og tilføje oplysninger direkte i dokumentet.

Vores platform guider dig hele vejen.

Hvad er en købsaftale?

Købsaftalen er den skriftlige aftale, sælger og køber indgår omkring handlen af en fast ejendom. Købsaftalen indeholder de vilkår og betingelser, handlen sker under. Det vil sige den aftalte købspris, overtagelsesdagen, hvordan betalingen skal falde og de nærmere vilkår og betingelser for køb af bolig.

Afhængigt af hvilken type ejendom – hus, lejlighed, sommerhus eller grund – der handles, gælder der forskellige regelsæt for handlen.

Hvorfor skal du lave en købsaftale?

Når du sælger eller køber en fast ejendom, er der ofte tale om store værdier, der handles med. Nogle handler bolig én måske to gang i livet. Med så store summer er det vigtigt med sikkerhed og klare aftaler omkring handlens betingelser. Både for dig som sælger og som køber. Der er mange vigtige oplysninger og dokumenter omkring en ejendomshandel, som bør og skal være tilgængelige for køber. Har du som køber ikke et fuldt overblik over, hvad du køber, kan dette medføre utryghed og i nogle tilfælde efterfølgende retssager om mangler og forholdene.

Selvom du handler ejendom med dine nærmeste, er det vigtigt, at I alle har klare aftaler omkring handlen. Klare aftaler om handlens vilkår giver ro og forudsigelighed og mindsker risikoen for tvivl og uoverensstemmelser.

Hvad indeholder købsaftalen?

• Køber og sælgers navne og adresser
• Ejendommens oplysninger:
  • Matrikelnummer
  • Adresse
  • Grundens størrelse og
  • Boligens størrelse
• Købsprisen og hvordan og hvortil købesummen skal betales.
• Beskrivelse af de vilkår der er for købers banks bankgaranti over for sælgers bank til sikkerhed for købesummens betaling.
• Overtagelsesdagen og eventuel dispositionsdag, hvis køber får adgang til ejendommen før overtagelsesdagen.
• Beskrivelse af eventuelt inventar og løsøre, som følger med i handlen.
• Oplysninger om ejendommens rettigheder og forpligtelser
  • Servitutter
  • Byrder
  • Brugsrettigheder
  • Lokalplan og kommuneplan
• Refusionsopgørelse
• Sælgers oplysninger. Du skal som sælger oplyse, hvad du ved om ejendommen. Har du kendskab til nogle mangler, er det vigtigt, at du deler disse med køber for at undgå et eventuelt krav fra køber.
• Oversigt over hvilke frister der er for handlen. Hvornår skal skødet være underskrevet og tinglyst, frist for bank- og advokatforbehold og fortrydelsesretten, hvis handlen er omfattet af reglerne for købers fortrydelsesret.
• Betingelser for handlens gennemførelse.
• Købers og sælgers bankoplysninger.
• Ejendommens offentlige vurdering.
• Oplysning om ejendommens gæld udover købesummen – hvis du som køber skal overtage et lån, f.eks. et fælleslån til en grundejerforening.
• Oplysninger om handelsomkostningerne og hvem der afholder disse; tinglysningsgebyr, honorar til skøde- og refusionsskriver.
• Oversigt over handlens dokumenter.
• Parternes underskrift.

Hvilke oplysninger og dokumenter er vigtige, når der laves en købsaftale?

En ejendomshandel omfatter flere oplysninger og dokumenter, som giver dig som køber et overblik over ejendommen, grunden, lokalområdet og økonomien:

• Hvilken ejendom – matrikel nr., adresse og størrelse af ejendommen.
• Overtagelsesdag og eventuel dispositionsdag, hvis køber får adgang til ejendommen før overtagelsesdagen.
• Er handlen omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LFFE), eller er denne lov fravalgt, afhængigt af ejendommens type – hus, grund eller lejlighed. Sælger kan fravælge LFFE, selvom loven kan anvendes. Vælger køber ikke at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen, kan køber ikke rejse krav overfor sælger, hvis kravet ville have været omfattet af en ejerskifteforsikring (læs mere om LFFE nedenfor).
• Hvis relevant: Tilstandsrapport og el-synsrapport. Begge dele indhentes via en byggesagkyndig, som kan findes via nettet.
• Rettigheder og forpligtelser, der er tilknyttet ejendommen, f.eks. pligt til medlemskab af grundejerforening, eller hvis ejendommen overtages med en lejer.
• Inventar og løsøregenstande. Hvis der i handlen medfølger inventar og løsøre genstande skal dette aftales i købsaften.
• Energimærke. Ved de fleste ejendomshandler kræves der et gyldigt energimærke. Et energimærke fortæller om ejendommens faktiske energiforbrug i forhold til beregnede energiforbrug. Ejendommens energiniveau kategoriseres efter vurdering fra A++ til G. Du kan læse mere på Energistyrelsens hjemmeside om, hvorvidt din ejendom kræver et energimærke.
• BBR-meddelelse. Bygnings- og Boligregisteret. Indeholder oplysninger om ejendommens bygninger, tekniske installationer og forsyningskilder.
• Årsopgørelse over ejendommens forsyningsforbrug.
• Tingbogen og de servitutter, der er tinglyst på ejendommen. Tingbogen er det opslag på tinglysningsrettens hjemmeside, hvor hver ejendom i Danmark har sit eget blad. Her findes både en oversigt over, hvem der ejer ejendommen, og over hvilke gældsposter, rettigheder og forpligtelser, der er tinglyst på ejendommen. Oplysningerne hentes med NemID via Tinglysningsrettens hjemmeside. Tingbogsoplysninger kan hentes gratis. Visse dokumenter og servitutter er ikke digitaliseret. Disse kan eventuelt fremskaffes via Rigsarkivet.
• Købers fortrydelsesret. Som køber har du altid ret til at fortryde handlen inden for en bestemt tidsfrist – sædvanligvis 6 hverdage fra sælger har underskrevet købsaftalen. Fortryder køber handlen, skal der betales 1% af den aftalte købesum til sælger som kompensation. Det kan derfor være dyrt bruge fortrydelsesretten. Det er vigtigt som sælger, at du har gjort køber opmærksom på fortrydelsesretten. Det kan du gøre ved at køber underskriver dokumentet Oplysning om fortrydelsesret samtidig med, at købsaftalen underskrives. Dette dokument kan du køber her.
• Bank- og advokatforbehold. Er der professionelle parter involveret i handlen – f.eks. en bank til finansieringen eller en advokat til tinglysningen og gennemgangen af handlen for køber, skal der indsættes et bank- og advokatforbehold på typisk 3-5 hverdage. Det giver din bank og din eventuelle advokat mulighed for at sætte sig ind i ejendommens dokumenter. Falder advokaten over nogle uhensigtsmæssigheder ved handlen, eller godkender banken ikke ejendomshandlens økonomi, kan en af disse to aktører afbryde handlen, uden at du skal betale en kompensation til sælger.

Dækker købsaftalen alle formål?

Købsaftalen kan anvendes af private ved salg af en fast ejendom. Det er primært handler, hvor køber og sælger har fundet hinanden uden involvering af ejendomsmægler. Købsaftalen kan anvendes på handler vedrørende lejlighed, hus, sommerhus og grund.

Vores intelligente skabelon guider dig nemt og sikkert gennem forløbet uden ekspeditionstid og til en brøkdel af prisen hos en advokat.

Samejeoverenskomst

Køber du en ejendom sammen med andre, eventuelt et sommerhus I skal være flere familier om at dele, anbefaler vi, at du laver en samejeaftale/samejeoverenskomst. Dette gælder også, hvis du køber en bolig med din kæreste, uden I er gift. Du kan købe en samejeoverenskomst her.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom

Er der tale om køb af et hus, hvor sælger har anvendt ejendommen til privatbeboelse, kan handlen omfattes af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom – forkortet LFFE.

LFFE kan anvendes, når der er tale om en handel mellem to privatpersoner, og når sælger har fået lavet en tilstands- og elsynsrapport, og sælger tilbyder at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien. Dokumentet med tilbud om betaling af ejerskifteforsikring kan du købe her.

Hvis LFFE anvendes på handlen, kan sælger fraskrive sig det 10-årige hæftelsesansvar for skjulte fejl og mangler. Vælger køber at tegne en ejerskifteforsikring – ikke nødvendigvis den ejerskifteforsikring, sælger har fremskaffet – må køber rette sit krav om skjulte fejl og mangler over for ejerskifteforsikringen i stedet. Køber får til gengæld ofte en mere likvid part at kunne rejse kravet over for, end overfor sælger.

Uden LFFE

Hvis du handler en lejlighed, en ubebygget grund eller har et indgående kendskab til ejendommens stand – som f.eks. lejer af boligen – kan LFFE ikke anvendes, og sælger hæfter derfor for skjulte fejl og mangler i 10 år, ligesom der sædvanligvis ikke udarbejdes tilstands- og elsynsrapport eller ejerskifteforsikring.

Købsaftalen rummer de nødvendige oplysninger, der er på ejendommen, grunden og handlens vilkår i øvrigt.

Hvordan bliver købsaftalen gyldig?

Købsaftalen er bindende for begge parter, når den er underskrevet af både køber og sælger. Har kun køber underskrevet, betragtes købsaftalen som et tilbud til sælger om køb.  Aftalen er først endeligt indgået, når vilkårene i købsaftalen er opfyldt.

For at handlen kan blive endelig og gyldig over for omverdenen, skal der tinglyses et skøde på ejendommen.

Hvad er forskellen på en købsaftale og et skøde?

Købsaftalen indeholder aftalen mellem køber og sælger. Købsaftalen beskriver de vilkår og betingelser, handlen er indgået på.

Skødet er det officielle dokument, der bliver tinglyst, og som giver køber adkomst til at handle som ejer af ejendommen. Skødet oprettes via Tinglysningsrettens hjemmeside.

Der betales en tinglysningsafgift i forbindelse med anmeldelse af skødet til tinglysning. Tinglysningsgebyret beregnes med et grundbeløb, DKK 1.850 (2024), og en variabel stempelafgift på 0,6% af købesummen.

Kan jeg gemme undervejs og tilføje oplysninger senere?

Ja. Udkast kan gemmes og redigeres i skyen. Du skal oprette en profil først. Det er gratis.

Sådan gør du, når du vil gemme undervejs:

1. Vælg Profil og opret din brugerkonto
2. Vælg dokument og følg dokumentguiden
3. Vælg “Gem udkast og færdiggør senere”
4. Vælg ”Gem guide” og navngiv dit udkast
5. Vælg ”Start dokumentguide” for justering af det gemte udkast

Så enkelt er det. Du kan tilgå gemte udkast med din profil fra alle enheder. Alle færdige dokumenter gemmes i “Mit arkiv”

Advokat Mette Beck Kofoed beskæftiger sig til hverdag med rådgivning af privatpersoner. Mette har stor erfaring med familieformueretten, dødsbobehandling, arveplanlægning og ejendomshandler. Mette hjælper hvert år mange klienter med handel af deres boliger, både på køber- og sælgersiden.