Regulering af leje i henhold til nettoprisindeks

Skabelon til regulering af lejen i henhold til nettoprisindekset

En aftale om udlejers ret til regulering af lejen i henhold til nettoprisindekset er helt sædvanlig, og her finder du en skabelon til reguleringen.

Regulering af leje i henhold til nettoprisindeks

De fleste erhvervelejekontrakter indeholder en standardklausul, hvorefter udlejer har ret til en årlig regulering og dermed lejestigning i henhold til nettoprisindekset. For at udlejer skal være garanteret en minimum årlig stigning, er det ligeledes helt sædvanligt, at det aftales, at reguleringen skal udgøre typisk minimum 1-3 %. Formålet og hensynet bag klausulen om regulering i henhold til nettoprisindekset i erhvervslejekontrakten, er naturligvis at udlejer skal sikre, at lejeniveauet for erhvervslejemålet følger med den almindelige økonomiske udvikling i samfundet, og at værdien af lejen ikke devalueres.

Det er dog ikke nok, at der ikke erhvervslejekontrakten er aftalt, at udlejer har ret til at regulere lejen. Udlejer skal foretage en aktiv handling hvert år, og fremsende en regulering til lejer.I modsat fald – og det sker tit i praksis – vedbliver lejer, i god tro, blot med at betale den oprindelige leje. I denne sammenhæng kan du som udlejer med fordel bruge vores skabelon til regulering af lejen.

Hvis udlejer ikke løbende har reguleret lejen, er reguleringen for det første underlagt de almindelige forældelsesregler, hvilket betyder at regulering mere end 3 år tilbage med sikkerhed er tabt. Derudover har domstolene i en række afgørelser slået fast, at udlejer tillige har mistet retten til regulering med tilbagevirkende kraft som følge af passivitet, idet lejer har haft en berettiget forventning om, at der ikke ville blive foretaget regulering. Dog har domstolene samtidig slået fast, at udlejer som udgangspunkt er berettiget til regulering fremadrettet.

Nettoprisindekset

Nettoprisindekset indekserer forbrugerprisudviklingen i Danmark og opgøres på grundlag af de faktiske forbrugerpriser uden tillæg af skatter og afgifter, herunder moms. Grundlaget for nettoprisindekset er det samme som for forbrugerindekset, men nettoprisindekset er blot ”renset” for skatter, afgifter og eventuelle tilskud.

Nettoprisindekset anvendes ofte i erhvervssammenhænge til regulering af priser og vederlag i erhvervskontrakter, og således også ofte til regulering af lejen i erhvervslejemål.

Nettoprisindekset offentliggøres hver måned og kan ses på Danmarks Statistiks hjemmeside, hvor du også kan læse mere om indekset, herunder beregningsgrundlaget. www.dst.dk

Hvordan opgøres lejestigningen?

Hvis det er aftalt, at lejen skal reguleres i henhold til nettoprisindekset, er det klart at foretrække, at der indsættes et beregningseksempel direkte i erhvervslejekontrakten. På denne måde kan parterne bedre undgå eventuel fortolkningstvivl om ordlyden og beregningsmetoden.

Som udgangspunkt beregnes en stigning i henhold til nettoprisindekset som den gældende/nuværende leje ganget med det nye indeks og divideret med det gamle indeks. Her er det vigtigt, at det i aftalen klart fremgår hvilket indekstal, der skal tages udgangspunkt i – f.eks. at lejestigningen sker hver den 1. januar med udgangspunkt i indeks for oktober måned.

Et eksempel:

Lejen er kr. 100.000 årligt.

Der er aftalt regulering én gang om året hver den 1. januar med udgangspunkt i indeks for oktober. Regulering er aftalt første gang den 1. januar 2018.

Indeks for oktober 2016 = 100,7

Indeks for oktober 2017 = 102,3

Ny årlig leje fra 1. januar 2018 = 100.000 x 102,3 / 100,7 = 101.588,87 kr.

Skabelonen er udarbejdet af advokat Simon Trolle Markussen, der har speciale i erhvervslejeret.