Regulering af leje i henhold til nettoprisindeks (Erhvervslejemål)

Regulering af lejen i henhold til nettoprisindekset

De fleste erhvervelejekontrakter indeholder en standardklausul, hvorefter udlejer har ret til en årlig regulering og dermed lejestigning i henhold til nettoprisindekset.

For at udlejer skal være garanteret en minimum årlig stigning, er det ligeledes helt sædvanligt, at det aftales, at reguleringen skal udgøre typisk mindst 2-4 % (minimumsregulering).

Formålet og hensynet bag klausulen om regulering i henhold til nettoprisindekset i erhvervslejekontrakten, er naturligvis at udlejer skal sikre, at lejeniveauet for erhvervslejemålet følger med den almindelige økonomiske udvikling i samfundet, og at værdien af lejen ikke devalueres.

Nettoprisindekset

Nettoprisindekset indekserer forbrugerprisudviklingen i Danmark og opgøres på grundlag af de faktiske forbrugerpriser uden tillæg af skatter og afgifter, herunder moms. Grundlaget for nettoprisindekset er det samme som for forbrugerindekset, men nettoprisindekset er blot ”renset” for skatter, afgifter og eventuelle tilskud.

Nettoprisindekset anvendes ofte i erhvervssammenhænge til regulering af priser og vederlag i erhvervskontrakter, og således også ofte til regulering af lejen i erhvervslejemål.

Nettoprisindekset offentliggøres hver måned og kan ses på Danmarks Statistiks hjemmeside, hvor du også kan læse mere om indekset, herunder beregningsgrundlaget.

Krav til varslingen af lejestigning på baggrund af nettoprisindekset

Såfremt udlejer ønsker at varsle en lejestigning på baggrund af nettoprisindekset, er det ikke nok, at det i erhvervslejekontrakten er aftalt, at udlejer har ret til at regulere lejen. Udlejer skal foretage en aktiv handling hvert år, og fremsende en lejeregulering til lejer. Såfremt udlejer ikke sender en lejeregulering til lejer, vil lejer muligvis i god tro forsætte med at betale den oprindeligt aftalte leje.

Hvis udlejer ikke løbende har reguleret lejen, kan udlejer ikke kræve lejen reguleret med tilbagevirkende kraft. Udlejers krav om lejeregulering er undergivet de almindelige forældelsesregler, og en regulering mere end tre år tilbage, er således forældet i henhold til forældelsesloven.

Endvidere har domstolene i en række afgørelser fastslået, at udlejer mister retten til regulering med tilbagevirkende kraft som følge af passivitet, idet lejer har haft en berettiget forventning om, at der ikke bliver foretaget regulering.

Domstolene har også fastslået, at udlejer som udgangspunkt er berettiget til regulering fremadrettet, trods udlejer muligvis har fortabt retten til at kræve lejen reguleret med tilbagevirkende kraft, idet der ikke er sket løbende varsling.

Hvordan opgøres lejestigningen?

Hvis det er aftalt, at lejen skal reguleres i henhold til nettoprisindekset, er det klart at foretrække, at der indsættes et beregningseksempel direkte i erhvervslejekontrakten. På denne måde kan parterne bedre undgå eventuel fortolkningstvivl om ordlyden og beregningsmetoden.

Som udgangspunkt beregnes en stigning i henhold til nettoprisindekset som den gældende/nuværende leje ganget med det nye indeks og divideret med det gamle indeks. Her er det vigtigt, at det i aftalen klart fremgår, hvilket indekstal der skal tages udgangspunkt i – f.eks. at lejestigningen sker hvert år den 1. januar med udgangspunkt i indeks for oktober måned.

Eksempel på beregning af lejen i henhold til nettoprisindekset

Lejen er 100.000 kr. årligt.

Der er aftalt regulering én gang om året hver den 1. januar med udgangspunkt i indeks for oktober. Regulering er aftalt første gang den 1. januar 2025.

Indekset for oktober 2024 er 119,9

Indeks for oktober 2023 er 118,3

Ny årlig leje fra 1. januar 2025 beregnes som følger:

100.000 kr. (årlig leje) x 118,3 (indeks 2023) / 119,9 (indeks 2024) = 101.352 kr. (ny årlig leje pr. 1. januar 2025).

Hvem har udarbejdet varslingen på Dokumenter.dk?

Dokumentet er udarbejdet af Mathias Tegen og Synne Høj Nørgaard.

Mathias og Synne er advokater med speciale i fast ejendom og har omfattende erfaring indenfor boliglejeret, erhvervslejeret og transaktioner.

Mathias og Synne arbejder til dagligt hos advokatfirmaet Donatzky & Partnere i København.