Regulering til markedslejen

Skabelon til varsling af regulering til markedslejen

Denne skabelon kan bruges, når enten lejer eller udlejer i et erhvervslejeforhold forlanger lejen reguleret til markedslejen. Vores guide sikrer, at du som både lejer og udlejer nemt og hurtigt kan varsle om regulering til markedsleje, når den nuværende leje er væsentligt højere eller lavere end markedslejen. Vores skabelon kan anvendes både ved varsling af lejenedsættelse ved varsling af lejeforhøjelse, og den kan anvendes af både lejer og udlejer.

Hvad betyder markedsleje?

Markedsleje er den leje, som en kyndig lejer eller en kyndig udlejer ville aftale for lejemålet med udgangspunkt i lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Man tager dermed ikke kun hensyn til det lokalernes beliggenhed, men også de øvrige vilkår i erhvervslejekontrakten, når markedslejen skal fastsættes.

Markedslejebegrebet er beskrevet i erhvervslejelovens § 13 stk. 1.

Hvad er markedslejeregulering?

Markedslejeregulering er en regulering til et andet lejeniveau end det nuværende. Både lejer og udlejer kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den nuværende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.

Retten til at kræve regulering til markedslejen kan dog fraviges i erhvervslejekontrakten.

Hvad betyder væsentligt højere eller lavere leje?

Det betyder, at markedslejen skal være en del højere eller en del lavere end den nuværende leje før, man kan forlange regulering.

I 2011 udtalte Højesteret sig i dommen UfR 2011.1639 H omkring væsentlighedsbegrebet. Højesteret udtalte, til at der skal foreligge en forskel mellem den nuværende leje og markedslejen på 10-15 % før det er væsentligt.

Hvordan finder man markedslejen?

Den bedste måde at finde ud af hvad markedslejen er, er ved at indhente oplysninger om sammenlignelige erhvervslejemål. Dette kan typisk være nabolejemål eller andre lejemål i området.

Det kan dog være svært at finde fuldstændig sammenlignelige lejemål, og derfor er man nødt til at tage højde for samtlige aftalevilkår, når man skal vurdere markedslejen.

Et andet redskab til at finde markedslejen er ved at melde syn og skøn. Syn og skøn gennemføres ved en erhvervsmægler, der har erfaring med udlejning af tilsvarende erhvervslokaler i området. Erhvervsmægleren skønner herefter hvad markedslejen bør være. Dette sker i en skønserklæring, hvor der redegøres for, hvad hans skøn hviler på.

Hvornår kan man varsle regulering til markedslejen?

Lejer eller udlejer kan som udgangspunkt tidligst varsle regulering til markedslejen 4 år efter lejeperiodens begyndelse.

Hvis udlejer har krævet vilkårsændringer efter erhvervslejelovens § 14 og disse er trådt i kraft, kan der først varsles regulering til markedslejen 4 år efter vilkårsændringerne er trådt i kraft.

Kan man fravige reglerne om markedslejeregulering?

Ja. Det kan aftales i erhvervslejekontrakten at erhvervslejelovens § 13 om mulighed for regulering til markedslejen ikke skal være muligt, så hverken lejer eller udlejer kan kræve regulering.

Der kan også aftales andre vilkår for markedslejereguleringen, f.eks. at lejen skal stige / eller falde med det fulde beløb fra start.

Hvordan varsler man regulering til markedslejen?

Med Dokumenter.dk’s skabelon kan du nemt varsle enten lejeforhøjelse eller lejenedsættelse til markedslejen. Vores dokument sikrer, at du har alt det nødvendige med i varslingen, så du er sikker på, at varslingen er gyldig.

Er der krav til  indholdet i en varsling om regulering til markedslejen?

Ja. Der er en række krav du skal overholde:

• Varslingen skal være skriftlig
• Varslingen skal indeholde en specifikation af markedslejereguleringen (hvad den nuværende leje er, og hvordan lejen skal stige eller falde fremadrettet over de næste 4 år)
• Varslingen skal indeholde oplysning om, at modparten kan gøre indsigelse til kravet om regulering til markedslejen.

Skal der gives et varsel til at gennemføre lejereguleringen?

Ja. Der skal gives et 3 måneders skriftligt varsel til at gennemføre lejereguleringen til markedslejen. Reguleringen skal (hvis ikke andet er aftalt) fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.

Det kan være aftalt i erhvervslejekontrakten, at reguleringen ikke skal ske over 4 år, men at den fulde regulering skal ske fra start. I vores skabelon kan du vælge, hvordan reguleringen skal fordeles, og du kan nemt tilpasse skabelonen efter, hvad der er aftalt i erhvervslejekontrakten.

Kan der gøres indsigelse til dit varsel om regulering til markedslejen?

Når lejer har modtaget dit krav om regulering af lejens størrelse til markedsleje, kan lejer gøre indsigelse til dette. Lejers indsigelse skal være skriftligt, og skal ske senest 6 uger efter dit brev er kommet frem til lejer.

Hvis du vil fastholde dit krav om regulering til markedslejen, skal du anlægge sag ved boligretten inden den oprindelige 6 ugers frist er udløbet (6 ugers fra lejers modtagelse af varslingen). Derefter vil boligretten vurdere, om du kan få medhold i dit krav.

Andre forhold det kan have betydning for en markedslejeregulering

Fastsættelse af markedslejen

Ved fastsættelse af markedslejen skal der tages hensyn til eventuelle vederlag som lejeren ved begyndelsen af lejemålet har betalt til udlejer for at overtage lejemålet. De såkaldte ”nøglepenge”.

Når man skal vurdere markedslejen, skal der ses bort fra de forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Hvis der løbende er lavet nettoprisindeksregulering

Hvis lejen løbende årligt er steget med nettoprisindekset, kan du som udlejer risikere, at forskellen mellem lejen og markedslejen ikke er væsentlig. Dette vil f.eks. være tilfældet, hvis forskellen mellem lejen og markedslejen kun er 8%. I dette tilfælde vil du ikke kunne varsle regulering til markedslejen, fordi væsentlighedskravet ikke er opfyldt. Væsentlighedskravet betyder, at forskellen mellem lejen og markedslejen skal være et sted mellem 10-15 %.

Hvad taler for at kræve en høj leje?

Afståelsesret, fremlejeret, en bred anvendelsesbestemmelse, forkøbsret og mulighed for regulering til nettoprisindekset er alle ting der taler for en høj leje. Jo mere attraktiv erhvervslejekontrakten er for en lejer, jo højere leje vil en udlejer kunne kræve.

Hvad taler imod at kræve en høj leje?

Hvis lejers rettigheder er begrænset, vil udlejer ikke kunne kræve samme høje leje. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis lejer ikke har afståelsesret og fremlejeret eller hvis lejer skal aflevere lokalerne nyistandsat, selvom lejer ikke modtog dem i denne stand ved kontraktens indgåelse.

Kort sagt taler en udlejervenlig kontrakt for en lavere leje, mens en lejervenlig kontrakt taler for en højere leje.