Overdragelseserklæring skilsmisse

Online skabelon til overdragelseserklæring ved skilsmisse

Når ægtefæller bliver separeret eller skilt, skal deres fælles ejendele deles. Det kaldes bodeling.

Ofte ejer ægtefællerne familiens fælles bolig sammen, og ved ægteskabets ophør skal boligen typisk enten sælges eller overtages af den ene ægtefælle.

Med vores intelligente skabelon kan du nemt og effektivt selv udarbejde en juridisk gyldig overdragelseserklæring.

Overdragelseserklæring ved skilsmisse

Skal den ene ægtefælle overtage boligen alene, skal der ske en officiel overdragelse fra den ene ægtefælle til den anden. Uanset om den ægtefælle, der skal beholde boligen, allerede ejer halvdelen af boligen, eller om ægtefællen skal overtage hele boligen, skal der laves et dokument på overdragelsen – en overdragelseserklæring.

Overdragelse mellem ægtefæller ved skilsmisse kan ske med særlige tinglysningsafgifter, hvorfor det er vigtigt, at overdragelsen sker korrekt.

Hos Dokumenter.dk kan du nemt og sikkert lave en overdragelseserklæring om overdragelse af boligen fra den ene ægtefælle til den anden. Vores intelligente guide sikrer, at overdragelseserklæringen bliver tilpasset jeres situation.

Hvad er en overdragelseserklæring?

En overdragelseserklæring i forbindelse med bodeling er den ”købsaftale”, ægtefællerne laver om den ene ægtefælles køb af den andens ejendom eller andel af ejendommen.

Overdragelseserklæringen indeholder de vilkår og betingelser, overdragelsen sker under:

• Aftalte overdragelsespris
• Overtagelsesdag
• Eventuel overtagelse af panthæftelser/realkredit lån mv.
• Skal sælgende ægtefælles ansvar for fejl og mangler begrænses iht. lov om forbrugerbeskyttelse ved fast ejendom
• Øvrige vilkår

Overdragelsesaftalen kan enten laves i et separat dokument – overdragelseserklæring – eller som en del af bodelingsaftalen.

Hvis den ”overtagende ægtefælle” samtidig skal overtage det fælles realkreditlån, kræver realkreditinstituttet sædvanligvis, at der foreligger en skriftlig og underskrevet overdragelsesaftale, og ofte også en skriftlig og underskrevet bodelingsaftale, der omfatter hele fællesboet.

Hvad med ansvar for fejl og mangler?

Den ”sælgende” ægtefælle sælger til den anden ægtefælle, uanset om der er tale om overdragelse af en andel eller af hele ejendommen. Der er derfor i handlens forstand tale om et salg.

Udgangspunktet er derfor, at sælger hæfter for skjulte fejl og mangler i 10 år, fra ejendommen er overdraget. Når den sælgende ægtefælle derfor overdrager sin andel af huset, hæfter den sælgende ægtefælle som udgangspunkt i 10 år. Dette gælder også, hvis den overtagende ægtefælle sælger boligen videre, uden at ægtefællen sørger for, at der ved denne handel ansvarsbegrænses – dvs. laves tilstands- og elsynsrapport og tilbydes betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie.

Som almindelig sælger har du – afhængigt af hvilken type ejendom du sælger, f.eks. lejlighed eller hus – mulighed for at begrænse dit ansvar.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse  af fast ejendom (LFFE)

Sælger du et hus eller din andel/anpart af huset, og har huset været anvendt til privatbeboelse (helårsbolig eller fritidsbolig), kan handlen omfattes af Lov om forbrugerbeskyttelse ved omsætning af fast ejendom – forkortet LFFE.

Med LFFE får du som sælger mulighed for at fraskrive dig det 10-årige hæftelsesansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Det kræver dog, at bliver lavet en tilstands- og el-synsrapport, og at du som sælger tilbyder at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien.

Er der derimod tale om en ejerlejlighed, eller ønsker I ikke at bekoste udarbejdelse af en tilstandsrapport og el-synsrapport, kan sælger ikke fraskrive sig sit 10-årige hæftelsesansvar overfor køber.

Ved en almindelig ejendomshandel hvor parterne ofte er hinanden ubekendt, har køber ikke et forudgående kendskab til ejendommen.

Ved en overdragelse i forbindelse med en bodeling har ægtefællerne ofte samme kendskab til ejendommens stand og eventuelle skjulte fejl og mangler. Tilsvarende må det dog også anerkendes, at når ægtefællerne har bodelt og er blevet skilt eller separeret, ønsker særligt den sælgende ægtefælle sjældent, at den anden ægtefælle kommer med fejl og krav om udbedring af mangler.

Fordelen ved at få udarbejdet en tilstandsrapport, el-synsrapport og tilbud om ejerskifte er, at du som sælgende ægtefælle kan være sikker på, at hverken din tidligere ægtefælle eller de eventuelle nye ejere af ejendommen kan rejse krav overfor dig for fejl og mangler, du ikke havde kendskab til.

For at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, er udgangspunktet, at køber ikke har kendskab til ejendommen. Dette kan den overtagende ægtefælle sædvanligvis ikke opfylde, hvorfor der i disse tilfælde vil være et krav om, at der underskrives en tro- og loveerklæring om, at parterne ikke har kendskab til andre fejl og mangler end dem, der er fremhævet i tilstandsrapporten.

Omvendt er udgifterne til tilstandsrapport og el-synsrapport ofte mere end DKK 10.000, og derfor vælger mange ægtefæller at spare disse penge i forbindelse med den ofte omkostningstunge skilsmisse.

Dokumenter.dk. anbefaler, at hvor det er muligt, at handlen bliver omfattet af forbrugerbeskyttelsesreglerne, så udarbejdes der tilstandsrapport, el-synsrapport og tegnes ejerskifteforsikring. Det er naturligvis mange penge, men kan på længere sigt være en god investering.

Kan overdragelsen ikke ske efter disse regler, anbefaler Dokumenter.dk, at I indsætter en bestemmelse om, at der dels overdrages med en særlig ansvarsfraskrivelse ægtefællerne imellem, og at den overtagende ægtefælle forpligter sig til at begrænse ansvaret overfor senere købere, hvis og når denne sælger ejendommen videre.

I vores intelligente guide får du valgmuligheden, hvis handlen i øvrigt giver mulighed herfor – dvs. hvis der ikke er tale om salg af en ejerlejlighed eller investeringslejlighed, sælgende ægtefælle ikke har anvendt til privatbeboelse.

Hvorfor skal du lave en overdragelseserklæring?

Du skal lave en overdragelseserklæring, hvis du i forbindelse med en bodeling sælger hele eller dele af din faste ejendom til din tidligere ægtefælle.

Overdragelsesaftalen dokumenterer de vilkår, handlen indgås med, samt giver dig dokumentation for handlen overfor realkreditinstitutter, hvis din ægtefælle skal overtage lånene i ejendommen.

Selvom du og din tidligere ægtefælle er enige om de fleste vilkår for både bodeling og overdragelsen af boligen, er det vigtigt, at I har klare aftaler omkring handlen. Klare aftaler om overdragelsens vilkår giver ro og forudsigelighed og mindsker risikoen for efterfølgende tvivl og unødige konflikter.

Hvad skal en overdragelseserklæringen indeholde?

• Hvilken ejendom – matrikelnummer, adresse og størrelse af ejendommen.
• Pris
• Afregningen, mellemregning, refusionsopgørelse og eventuel omkostningsfordeling
• Overtagelsesdag og eventuel dispositionsdag, hvis overtagende ægtefælle har beboet ejendommen alene forud for overtagelsesdagen
• Beskrivelse af hæftelsesansvaret – er handlen omfattet af LFFE, eller ej
• Ansvarsfraskrivelse – hæftelsesansvar for senere ejerled
• Inventar og løsøregenstande – hvis der i handlen medfølger inventar og løsøre genstande skal dette aftales i købsaften.
• Overtagende ægtefælles fortrydelsesret. Som køber har du altid ret til at fortryde handlen inden for en bestemt tidsfrist – sædvanligvis 6 hverdage fra sælger har underskrevet overdragelseserklæringen
• Beskrivelse af processen for de tinglysningsmæssige ekspeditioner
• Ægtefællernes underskrifter

Hvilke dokumenter er vigtige, når der laves en overdragelsesaftale?

Da ægtefællerne som udgangspunkt må antages at have samme kendskab til ejendommen, er der ikke helt samme behov for indhentelse af alle de dokumenter, der følger en ejendomshandel mellem to ubekendte parter.

Der må dog altid fremlægges følgende;

• Oplysning om fortrydelsesret

Hvis relevant:

• Realkreditinstituttets skriftlige accept af, at overtagende ægtefælle overtager tinglyst pantegæld og evt. indefrossen grundskyld
• Tilstandsrapport og el-synsrapport
• Sælgende-ægtefælles tilbud om betaling af ½ ejerskifteforsikringspræmie
• Ejerskifteforsikringstilbud

Hvordan bliver overdragelseserklæringen gyldig?

Overdragelseserklæringen er bindende for begge ægtefæller, når den er underskrevet af begge parter.

For at overdragelsen kan blive endelig og gyldig over for omverdenen, skal der tinglyses et overdragelsesskøde på ejendommen.

Hvad er forskellen på en overdragelseserklæring og et skøde?

Overdragelseserklæringen indeholder aftalen mellem ægtefællerne om de vilkår og betingelser, overdragelsen sker på.

Skødet er det officielle dokument, der bliver tinglyst, og som giver overtagende ægtefælle adkomst til at handle som ejer af ejendommen. Skødet oprettes via Tinglysningsrettens hjemmeside.

Ved en almindelig ejendomshandel mellem en køber og sælger betales der tinglysningsafgift med et grundbeløb, DKK 1.850 (2023), og en variabel stempelafgift på 0,6% af købesummen. Overdrages ejendommen i forbindelse med et ægtefælleskifte og bodeling, kan ægtefællerne spare den variable stempelafgift, og der betales kun tinglysningsgrundbeløbet på DKK 1.850.

Skødet tinglyses via Tinglysningsretten hjemmeside, www.tinglysning.dk

Advokat Mette Beck Kofoed beskæftiger sig med rådgivning af privatpersoner. Mette har stor erfaring med familieformueretten, herunder skilsmisse og bodeling, samt dødsbobehandling, arveplanlægning og ejendomshandler. Mette hjælper dagligt klienter med blandt andet bodeling og ejendomshandler og de tinglysningsmæssige ekspeditioner i forbindelse hermed.