Fraflytning eller fogedforretning – udsættelse af lejer i erhvervslejemål

Udsættelse af lejer

Når en udlejer gyldigt efter påkrav har ophævet en erhvervslejekontrakt på baggrund af en lejers betalingsmisligholdelse, skal lejeren fraflytte lejemålet straks og inden for den af udlejeren fastsatte frist.

Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, kan udlejer anmode fogeden om hjælp til at sætte lejer ud af erhvervslejemålet.

Udsættelsesbegæring ved lejers betalingsmisligholdelse

En lejers udsættelse fra et erhvervslejemål kræver, at udlejer indleverer en udsættelsesbegæring til fogedretten. Begæringen skal vedlægges dokumentation for lejers betalingsmisligholdelse, herunder i form af erhvervslejekontrakten, påkravs- og ophævelsesskrivelse samt eventuelt lejers indsigelse eller anden relevant dokumentation.

Forudsætningen for, at lejer kan blive udsat af lejemålet, er således, at udlejer har afgivet korrekt påkravs- og ophævelsesskrivelse i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler herom, herunder med oplysning om, at sagen vil blive overgivet til fogedretten, hvis lejer ikke fraflytter frivilligt inden for den af udlejer fastsatte frist.

Når der tale om udsættelse af lejer på grund af betalingsmisligholdelse, vil det være en fordel for udlejer at begære, at udsættelsen sker som en umiddelbar fogedforretning, hvor retsmødet foregår på lejemålets adresse. Det er op til fogedretten at afgøre, om sagen indledningsvist berammes til retsmøde i fogedretten eller direkte som umiddelbar fogedforretning på lejemålets adresse, ligesom det er op til fogedretten at afgøre, om lejers betalingsmisligholdelse har været så væsentlig, at en ophævelse og dermed udsættelse er berettiget.

Ved den egentlige udsættelse forestår fogeden sammen med udlejer og eventuel bistand fra låsesmed mv. udsættelsen af lejers besiddelse af lejemålet, og samtidig indsættes udlejer i besiddelsen af lejemålet.

Læs også vores artikel om lejers betalingsmisligholdelse her.

Omkostninger ved udsættelse

Ved indlevering af udsættelsesbegæring til fogedretten skal udlejer betale et fogedgebyr. Ved en umiddelbar fogedforretning er gebyret p.t. 700 kr. Herudover vil der typisk også være udgifter til kørsel og låsesmed mv.

Det vil i første omgang være udlejer, der afholder omkostningerne forbundet med udsættelsesforretningen. I sidste ende er det dog lejer, der er forpligtet til at erstatte udlejers tab som følge af udsættelsen. Efter udsættelsen er lejer fortsat forpligtet til at betale leje mv. frem til tidspunktet, hvor lejeren kunne flytte med aftalt varsel, mens udlejer er forpligtet til at forsøge at begrænse sit tab og dermed søge efter en ny lejer.

Anden misligholdelse

I erhvervslejeloven gælder generelt meget strenge regler for, hvornår udlejer kan ophæve et erhvervslejemål og dermed få udsat lejer udsat af lejemålet. Ovennævnte gælder således som udgangspunkt kun ved lejers betalingsmisligholdelse af parternes erhvervslejekontrakt, idet fogedretten anses som en specialret i sager om betalingsmisligholdelse i lejeforhold. Ved anden misligholdelse end betalingsmisligholdelse vil det være en konkret vurdering, om sagen efter sin karakter er egnet til afgørelse i fogedretten. Dog vil udgangspunktet i mange sager ved anden misligholdelse end betalingsmisligholdelse være, at disse skal anlægges i boligretten, som er en særdomstol i byretterne med speciale i tvister omkring lejeforhold.

Læs vores artikel om opsigelse af erhvervslejemål her.

Læs vores artikel om forbrugsudgifter i erhvervslejemål her.

Konklusion

For at få fogedens bistand til udsættelse af en lejer på grund af lejerens betalingsmisligholdelse, er det vigtigt, at udlejer har fulgt den proces og de krav, som erhvervslejeloven fastsætter i forhold til påkravs- og ophævelsesskrivelse mv.

På Dokumenter.dk har vi udarbejdet alle de skabeloner, som er nødvendige ved en udsættelse på grund af lejers betalingsmisligholdelse.