• Ejendomshandler - forløbet
  • »
  • Artikler
  • Placering:

Ejendomshandler

En ejendomshandel indeholder forskellige processer og frister, som er vigtige at være opmærksom på.

Først og fremmest skal man som køber være opmærksom på, at når drømmeboligen er fundet og man underskriver købsaftalen - så bliver den underskrevne købsaftale betragtet som et tilbud til sælger, med mindre sælger forinden har underskrevet købsaftalen.

Fortrydelsesfrist

Hvis sælger efterfølgende tiltræder den underskrevne købsaftale, har køber en 6-dages fortrydelsesret til at træde tilbage fra handlen. Vælger køber at benytte denne fortrydelsesret, skal køber betale sælger 1% af købesummen.

Indeholder købsaftalen imidlertid et generelt advokat- og/eller bankforbehold, kan henholdsvis købers advokat eller købers bank afvise at acceptere handlen uden omkostninger. Fristerne for et bank-/advokatforbehold er som udgangspunkt væsentligt kortere end fortrydelsesfristen - og løber som udgangspunkt ca. 3-4 dage.

Har man som køber endnu ikke fundet en advokat og/eller fået finansieringen på plads, kan man som køber typisk godt få forhandlet sig til, at fristerne forlænges, inden købsaftalen underskrives.

Advokatforbeholdet

Når man har fundet en advokat, gennemgås bilagene, herunder undersøger advokaten, at ejendommens forhold ikke strider imod det formål, køber har med erhvervelsen samt gennemgår, om der er behov for yderligere undersøgelser/oplysninger omkring ejendommen, eller om der ligger nogle byrder, som køber skal være særligt opmærksom på.

Når advokaten har drøftet bilagene med køber, meddeler advokaten ejendomsmægler, om handlen kan godkendes samt under hvilke betingelser, handlens godkendelse er betinget.

Deponering af købesummen

Som køber skal man være opmærksom på, at selv om bank-/advokatforbeholdet og/eller fortrydelsesfristen ikke er udløbet, så er køber ofte forpligtet til at overholde fristerne omkring købesummens betaling, og den første del af købesummen skal typisk deponeres hos ejendomsmægleren. Dette skal typisk ske 4 dage efter, at købsaftalen er underskrevet af begge parter. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor den sidste af parterne har underskrevet aftalen.

Den resterende del af købesummen forfalder som regel en uges tid efter købsaftalens "sidste" underskrift, og sker typisk i form af en bankgaranti fra købers bank til deponering i sælgers bank.

Fristerne ovenfor er angivet i købsaftalen, og de er vigtige at holde sig for øje, idet en overskridelse af fristen kan have betydning for hele handlen.

Tinglysning

Når handlen er endeligt godkendt og overtagelsesdagen nærmer sig, skal der udarbejdes skøde på ejendommen. Den berigtigende part - enten købers advokat eller sælgers repræsentant - fremsender prøvetinglysning af skødet til godkendelse hos den anden part.

Det godkendte skøde skal herefter underskrives - underskrivelse sker digitalt med NemID via tinglysning.dk, hvorefter skødes anmeldes til tinglysning.

Ved anmeldelse til tinglysning skal der betales tinglysningsafgift.

Tinglysningsafgiften består af en grundafgift på kr. 1.660 tillagt en variabel afgift på 0,6 % af købesummen (oprundet til nærmeste 100).

Når tinglysningen er gennemført, sørger købers bank for hjemtagning og tinglysning af købers lån, og sælgers bank sørger for at sælgers lån indfries og aflyses. Den interne koordinering heraf sker bankerne imellem, således at eventuel overførsel af tinglysningsafgifterne ikke går tabt.

Frigivelse

Når skødet er endeligt tinglyst, bliver deponeringen frigivet til sælger. Sædvanligvis bliver der tilbageholdt et beløb til dækning af eventuel refusionssaldo i købers favør.

Hus- og ejerskifteforsikring

Er der tale om en handel, hvor der kan og skal tegnes ejerskifteforsikring, skal forsikringerne være tegnet og trådt i kraft senest pr. overtagelsesdagen eller pr. dispositionsdagen, hvis denne ligger forud for overtagelsesdagen. Det er køber selv, der står for at tegne ejendommens forsikringer. For at sælger kan blive frigjort for hæftelsesansvar for skjulte fejl og mangler, skal sælger tilbyde at dække halvdelen af den billigste og korteste ejerskifteforsikringspræmie.

Hvorvidt køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring eller ej, er ikke afgørende for sælgers frigørelse, ligesom sælger ikke er forpligtet til at dække et større beløb end halvdelen af den billigste og korteste præmie.

Refusionsopgørelse

Når køber overtager ejendommen og får udleveret nøglerne, skal der ske en opgørelse af de forbrugs- og betalingsforpligtelser der påhviler ejendommens ejer. På selve overtagelsesdagen skal sælger og køber sørge for at få aflæst forbrugsmålere, således at de respektive forbrugsselskaber kan opgøre sælgers andel.

Refusionsopgørelsen er den efterfølgende afregning af de løbende ydelser der påhviler ejendommen med overdragelsesdagen som skæringsdag. Man skal være særligt opmærksom på, at hvis dispositionsdagen ligger forud for overtagelsesdagen, kan der være forskellige afregningstidspunkter, der skal medtages i refusionsopgørelsen.

Er der tale om en handel, hvor sælger skal dække halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien, vil beløbet også blive medtaget på refusionsopgørelsen, ligesom eventuelle andre økonomiske aftaler mellem køber og sælger vil blive reguleret her.

Når refusionsopgørelsen er godkendt af de to parter, vil refusionssaldoen bliver afregnet over for den part, der har penge til gode, og eventuelle tilbagestående deponeringer vil blive frigives herefter, og sagen vil som udgangspunkt blive betragtet som afsluttet.