• Regulering af lejen til markedslejen i erhvervslejemål
  • »
  • Artikler
  • Placering:

Regulering af lejen til markedslejen i erhvervslejemål

Både udlejer og lejer i et erhvervslejemål kan som udgangspunkt kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje afviger væsentligt fra markedslejen.

Hvad er markedslejen?

Markedslejen er de leje, som en kyndig lejer og udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. Der skal i den forbindelse ikke kun tages hensyn til lejemålets beliggenhed, men også vilkår i erhvervslejekontrakten, aftalt anvendelse, størrelsen på lejemålet, kvalitet, inventar og vedligeholdelsestilstand.

Når parterne skal fastsætte markedslejen kan der med fordel anvendes såkaldte sammenligningslejemål, hvor der tages udgangspunkt i hvad andre lignede lejemål har aftalt af leje. Det er dog stort set altid svært at finde fuldstændigt sammenlignelige lejemål, og man er nødsaget til i vurderingen af markedslejen at tage højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende sammenligningslejemål.

Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen der bl.a. ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse. Der tages endvidere hensyn til eventuelle vederlag (nøglepenge m.v.), som lejeren ved begyndelsen af lejemålet har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet.

Hvornår kan der ske regulering?

Reguleringen til markedslejen kan tidligst kræves 4 år efter lejeperiodens begyndelse og 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse/lejenedsættelse er trådt i kraft. En tidligere lejenedsættelse er dog ikke til hinder for en lejeforhøjelse inden for 4 år og omvendt.

Regulering til markedsleje kan ske uanset at parterne i erhvervslejekontrakten har aftalt en uopsigelighedsperiode.

Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.

Hvordan varsles en regulering?

En lejeregulering kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om modpartens/modtagerens (lejer eller udlejer) adgangen til at gøre indsigelse.

Indeholder varslingen og kravet om markedslejeregulering ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling. Det må derfor altid anbefales, at en varsling om lejeregulering til markedslejen opfylder de i erhvervslejeloven opstillede krav.

Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes.

Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse til et krav om markedslejeregulering skal senest 6 uger fra udløbet af den første 6 ugers frist anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om lejeregulering ønskes fastholdt.

Dokumenter.dk har udarbejdet varslingsskrivelser for både udlejer der ønsker en markedslejeforhøjelse og for lejer der ønsker en markedslejenedsættelse. Skabelonerne gør det nemt for dig at overholde de formelle krav til varslingen om reguleringen til markedslejen, som erhvervslejeloven opstiller.

Bestemmelsen er fravigelig

Det er vigtigt at understrege, at erhvervslejelovens § 13 om retten til regulering til markedslejen er fravigelig, hvilket betyder at man gyldigt i en erhvervslejekontrakt kan aftale, at der ikke skal være adgang til regulering eller at processen skal være anderledes. F.eks. er det også sædvanligt, at det er aftalt, at regulering ikke skal fordeles over 4 år, men blot skal træde fuld ud i kraft efter 3 måneders varsel.

Man skal derfor altid som både lejer og udlejer kontrollere, hvad der er aftalt i erhvervslejekontrakten, når man ønsker at varsle markedslejeforhøjelse eller man modtager et varsel om markedslejeforhøjelse.